Home Право Права и задължения на страните по договор за наем

***ДОСТЪП ДО САЙТА***

ДО МОМЕНТА НИ ПОСЕТИХА НАД 2 500 000 ПОТРЕБИТЕЛИ

БЕЗПЛАТНИТЕ УЧЕБНИ МАТЕРИАЛИ ПРИ НАС СА НАД 7 700


Ако сме Ви били полезни, моля да изпратите SMS с текст STG на номер 1092. Цената на SMS е 2,40 лв. с ДДС.

Вашият СМС ще допринесе за обогатяване съдържанието на сайта.

SMS Login

За да използвате ПЪЛНОТО съдържание на сайта изпратете SMS с текст STG на номер 1092 (обща стойност 2.40лв.)


SMS e валиден 1 час
Права и задължения на страните по договор за наем ПДФ Печат Е-мейл

І. Увод

Договорът за наем се отнася към класическите договори. Още в римското право наема на вещи се е разглеждал в качеството на отделен вид договор за наем (locatio-conductio) - широко регулирани по обхват отношения от типа на гражданско-правен договор. Римското право признавало три различни вида наем: наем на вещи  (locatio- conductio rerum); наем на услуги (locatio-conductio operarum) и наем на работа (locatio-conductio operis). Общото между трите вида наем се е състояло в това, че едната страна се задължавала да предостави на другата страна за ползване на съответния обект, а втората – да заплати на първата за срока на ползване определена парична стойност. Разликата между наема (locatio-conductio) и покупко-продажбата (emptio et venditio), римските юристи виждали в това, че по договора за покупко-продажба купувача получава постоянно право на владеене на вещта, а договора за наем имал друга цел – да предостави на наемателя вещ, услуга, работа за временно ползване срещу определено възнаграждение, изчислено пропорционално за времето на ползване. След изтичане на срока посочен в договора за наем, наемателя връщал вещта на наемодателя.

Под наем могат да се отдават както недвижими, така и движими вещи, по-точно тези от тях, които са неразрушими, тъй като наемателя не би могъл да изпълни своето задължение в края на срока на наема да върне именно тази вещ, която е получил по договора.

Римското право признавало също така и възможността за пренаемане, т.е. наемателя, който не е собственик на вещта, от своя страна да предоставя тази вещ на трето лице. Допускало се също така предаване на вещи под наем без да се указва срока, т.е. за неопределен срок. В този случай договора за наем е могъл да се прекрати по всяко време от която и да е от страните.

Субекти по договора за наем според българското законодателство се явяват: от една страна - наемодател (собственика, лицето отдаващо вещта) и от друга - наемател (лицето, наемащо тази вещ). Страните могат да бъдат физически или юридически лица. Предмет на този договор е вещта, предоставена за временно ползване и нейната цена (наемното възнаграждение).

ІІ. Понятието „Договор за наем”

Договора за наем се признава като граждански-правов договор, по силата на които наемодателя се задължава да предостави на наемателя определена вещ за временно владение и ползване или за временно ползване, а наемателя е длъжен за заплати за това на наемодателя наемна цена. При това плодовете, продукцията и дохода, получени от наемателя в резултат от използваното имущество в съответствие с този договор се явяват негова собственост.

Трябва да се отделят някои присъщи на договора за наем признаци и характерни черти, позволяващи да се разглежда в качеството си на самостоятелен тип гражданско-правов договор.

На първо място, имайки предвид принадлежността на договора за наем (имуществен наем) към гражданско-правен договор за предаване на имущество, трябва да се отбележи, че предаването на имуществото не е съпроводено от преход на правата на собственост.

На второ място, законодателя е обезпечил детайлна регулация на договора за наем, а именно тези въпроси, които се явяват общи както за договора за наем, така и неговите отделни видове. Повечето норми регулиращи договора за наем носят диспозитивен характер. Те действат в случай, че страните не са урегулирали съответстващите въпроси в договора.

На трето място това е определянето на отделни видове договори за наем на основа не на някакъв единен класификатор, а в зависимост от вида на отдаваното под наем имущество.

От гледна точка на характеристиката на гражданско-правовия смисъл договора за наем се отнася към двустраннен, консенсуален, възмезден, комутативен, неформален и срочен договор. Той се счета за косенсуален, тъй като е по взаимно съгласие, счита се сключен, когато страните постигнат споразумение. Договора за наем е възмезден, доколкото наемодателя при спазването на своите задължения, произтичащи от наемните отношения, е длъжен да получи от наемателя обезщетение във вид на заплащане на наем.

Класифицира се като двустранен, тъй като всяка от страните по този договор (наемодател и наемател) има задължения в полза на другата страна. Освен това договора за наем има две насрещни задължения, еднакво съществени и важни: задължението на наемодателя да предаде на наемателя веща във владение и ползване, и задължението на наемателя да изплаща на наемодателя наемната цена. Задължения взаимно обусловени, поради което договора за наем се явява двустранен.

Първото от всички съществени условия на договора е предмета на самия договор. Трябва да си подчертае, че предмета на договора за наем не се свежда само до вещта, предадена под наем. Предмет са и задълженията, произтичащи от договора, представлявайки действия или бездействия и съответно въздържание от тяхното извършване.

В кръга на условията на договора, указани със закон или с други правови актове, и необходими за договора от даден вид, на първо място трябва да бъдат включени тези условия, които представляват отличителни признаци на вида договор (в частност за договора за наем – условията за срока и наемната цена).

Към съществените изисквания на арбитражно-съдебната практика се отнасят не само условията, съдържащи се в офертата или акцепта. На практика нерядко се случва страните при сключването на договора да не са урегулирали разногласията си, например договорената неустойка и само при възникване на спор във връзка със задълженията, една от страните заявява, че договора следва да се счита за нищожен, тъй като своевременно не е достигнато съгласие по неустойката.

Срока на договора за наем е урегулиран посредством чл. 229 от ЗЗД. Важно е да се посочи изрично срокът, за който се сключва договора, макар че това не е част от задължителното му съдържание. При всички случаи договорът за наем не може да се сключва за срок по-дълъг от 10 години. Това е изрична разпоредба на закона. Това не значи, че договор, сключен за по дълъг срок е нищожен - той се смята за сключен за 10 години. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Договорът може да бъде и безсрочен. Законът предвижда вписване на онзи договор за наем, който е за срок по-голям от една година.

Ако срокът на договора изтече и наемодателят, знаейки, не се противопоставя на продължаващото ползване на вещта, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Това е т.нар. мълчаливо продължаване на договора, при което, макар и да е бил срочен, договорът се превръща в безсрочен.

Договорът се сключва най-малко в два екземпляра - по един за всяка от страните. Когато договорът се вписва се представя оригинал и копие от договора.

ІІІ. Компоненти съдържащи се в договор за наем:

  1. Предмет на договора
  2. Общи условия по договора
  3. Права и задължения на наемодателя
  4. Права и задължения на наемателя
  5. Прекратяване
  6. Общи разпоредби

В точка първа на договора за наем се описва вещта, която се отдава под наем с основните й характеристики. Напр., ако се отдава недвижим имот се посочва адреса на който се намира имота, застроената площ на имота (и дворно място в случай на отдаване на къща, вила или друг подобен имот). При отдаване под наем на автомобил, камион или друго МПС се описват номерата на рама, на двигател, регистрационния номер и цвета. Желателно е да е приложен и опис на веща. В случай на липса на такъв се счита, че веща е предадена в отлично състояние и наемателя не може да има претенции за нередности по нея. Дори при прекратяването на договора трябва да върне веща в отлично състояние, даже да не я е наел в такова.

Във втора точка се описва срока на действие на договора, наемната цена, начина на заплащане, възможностите за променяне на наемната цена по време на действие на договора, начина на ползване на веща от наемателя. Втора и трета точка са описани по-долу в тази курсова работа.

В часта за неустойки и обезщетения се урегулират възможностите за обезщетения и неустойки поради неизпълнение на клауза по договора по вина на наемодателя или по вина на наемателя. По отношение на часта за прекратяване се посочват възможните причини и начини на прекратяване на договора било поради изтичане на срока, или при неплащане на наемни цени, или при неплащане на режийни разноски за някакъв срок посочен в договора.

В точката за общи разпоредби се указват начините на решаване при спор между страните, начините на решаване на неуредените с договора въпроси.

ІV. Задължения на наемодателя

Наемодателя се задължава да предаде наетата вещ, за да може вещта да се ползва от наемателя и да стане държател на вещта. Наетата вещ, а не друга, заедно с всичките й принадлежности се предава на наемателя в състоянието, което отговаря на ползването, за което вещта е наета. За разлика от продажбата при която вещта трябва да бъде предадена в състоянието, в което тя се е намирала в момента на сключването на договора или на преминаването на собствеността и риска. При наема задължението на наемодателя е вещта да отговаря или на уговореното или на съответното ползване, за което се наема. Често се прави опис при предаването на вещта. При липса на опис се счита, че вещта е предадена в добро състояние.

Мястото на предаването се определя по правилата на чл. 68 ЗЗД, т.е ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши:

F      при паричните задължения - в местожителството на кредитора по време на изпълнение на задължението;

F      при задължение да се даде определена вещ - в местонахождението на вещта по време на пораждане на задължението й;

F      във всички други случаи - в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението.

Относно времето на предаване важи общото положение, че най-напред се предава вещта, а после се плаща цената. Но това е едно общо положение, което може да бъде отменено от страните. Разноските по предаването са в тежест на наемодателя поначало с разноските по предаването. Наемът е в известен случай продажба на ползването от веща. Затова наемодателят ще трябва да понесе напр. разноските по описа, а наемателят – разноските по съставянето на договора.

От съставяне на такъв опис при предаването на вещта и двете страни имат интерес. Той е доказателство за състоянието, в което е предадена и приета наетата вещ.

Неизпълнение - наемодателят може да има и вина или на няма вина:

F      невиновна невъзможност:

F      пълно неизпълнение - не може да предаде на наетата вещ наемателя (наемодателят няма вина) - договорът се разваля по право.

F      частично неизпълнение – вещта не е предадена на време или в надлежно състояние. В този случай отношенията между страните се уреждат по общите правила чл. 89 ЗЗД:

F      виновна невъзможност:  наемодателят не предал наетата вещ на наемателя. В този случай наемателят има следните възможности:

-                            да иска реално изпълнение, заедно с обезщетение за вреди

-                            да развали договора по реда на чл. 87

F      да не е предал веща в надлежно състояние, вещта да има недостатъци или вещта да няма качествата, които наемодателят е гарантирал на наемателя. В този случай наемателят има следните възможности:

-                            да иска отстраняване на недостатъците и обезщетение за вреди на общо основание

-                            да ги отстрани сам

-                            да иска да бъде освободен от наемната цена до отстраняване на недостатъците или да иска да бъде намалена цената, съобразно годността на вещта.

-                            да развали договора по реда на чл.87, като остава и възможността на претендира за вредите по чл.230/2.

При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.

Неотговорност – за наемодателят не възниква отговорност ако: недостатъците са били известни на наемателя по време на договарянето или наемателят е могъл да узнае за тях при обикновено внимание. Но и в този случай наемодателят отговаря, ако изрично е уверявал наемателя, че даден недостатък не съществува.

Наемодателят носи пълна отговорност, ако недостатъците на веща могат да увредят наемателя или членовете на неговото домакинство. Целта на тази норма е да се даде на наемателя възможност да прекрати договора, когато пожелае и без страх от отговорност с едностранно изявление (въпреки че договорът, който е сключил е срочен), а не да се санкционира наемодателя.

Друго задължение на наемодателя е да поддържа наетата вещ. Това задължение тежи върху наемодателя през цялото време на действие на договора, през целия наемен период - задължение за продължително изпълнение. Трябва обаче да се направят някои разграничения. Не всичко необходимо за поддържането на веща тежи върху наемодателя: дребните поправки, които се дължат на обикновеното потребление на вещта са за сметка  на наемателя. Всички останали разходи по поддържането на вещта са за сметка на наемодателя, освен ако наемателят виновно е причинил повредите на вещта. Наемодателя се ограничава до поддържането на вещта. Той няма задължение да прави подобрения във вещта, освен ако това не е уговорено или да извършва преустройства във вещта, освен ако не се е задължил за това.

Наемодателят трябва да обезпечи спокойно ползване на вещта. Това означава, че трябва да се въздържа от всичко, което би осуетило, затруднило или попречило на наемателя да ползва спокойно вещта. Той не може да си възвръща фактическата власт докато договора е в сила. В този случай, ако наемодателят отнеме фактическата власт, той отговаря за вреди, а наемателят не дължи естествено и наем.

Наемодателят не може да влиза в помещенията без съгласието на наемателя, не може да извършва основен ремонт или да прави подобрения (освен ако не е било уговорено) и по този начин да пречи на наемателя да ползва вещта, не може да отдава същата вещ на трето лице повторно под наем, не може да продава вещта, без да се погрижи за правата на наемателя. Може да продаде вещта, само и единствено, ако сключи уговорка с новия собственик, по силата на която правата на наемателя да бъдат запазени. Наемодателят не носи отговорност за посегателства върху вещта, извършени от трето лице.

V. Задължения на наемателя

Първото задължение на наемателя е да плаща наемната цена. Ако няколко лица са наели една вещ те не отговарят солидарно, а разделно. Изключение от това правило е уредено само, когато вещта е наета от единия съпруг и задължението е поето за задоволяване на семейни нужди – в този случай двамата съпрузи отговарят солидарно за заплащането на наемната цена. Естествено става въпрос за солидарна отговорност на двамата съпрузи, ако това е семейно жилище, но ако това е жилище или някакъв имот, който само единия съпруг ползва за някакви негови нужди - тогава те не отговарят солидарно.

Да понася т.нар. консумативни разноски (съпровождащи наема престации). Плаща освен наемната цена: ток, парно, вода и т.н. Поначало тези разноски са в тежест на наемателя. Понася дребните поправки на вещта, които се дължат на обикновеното износване.

Цена. Поначало наемателят престира наемна цена, след като му бъде предадена вещта, но това е правило, което е диспозитивно и дори обичайно. Масовата практика в момента е да се предплащат аванси.

Място на плащането. Това е едно парично задължение и за него важат общите правила  на чл.68 от ЗЗД.

Време на изпълнение. Възможни са различни уговорки. Най-често наемната цена се плаща периодично (месечно) - възможно е да се уговорят и други интервали от време. Възможно е да се предвиди също така, че наемателят ще плати една глобална сума за целия срок на договора.

Последици за наемателя от неплащане на наемната цена.

-                                                            дължи лихви от деня на забавата

-                                                            наемодателят може да развали договора по чл.87 от ЗЗД.

Давностният срок за вземането на наемната цена е 3 години.

Друго основно задължение на наемателя е да пази вещта и да си служи с нея като добър стопанин. Поначало той трябва да използва вещта с оглед на онова предназначение, на което е сключен договора за наем - напр. ако е отдадено помещение за жилище то не би следвало да се използва за офис или обратното. С оглед на това задължение наемателят е длъжен да понася дребните поправки за поддържането и запазването на вещта, длъжен е да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта и при неизпълнение на това задължение наемодателят може да развали договора, като потърси и обезщетение за вреди.

Връщане на наетата вещ - вещта трябва да се върне в деня, когато се прекратява наемното правоотношение. Наетата вещ, заедно с всички нейни принадлежности, а не друга вещ трябва да бъде върната в състоянието, в което е била получена. Ако не е  направен опис при наемането се предполага, че тя е била получена в добро състояние (което е една оборима презумпция). Ако на вещта са нанесени вреди съществува оборима презумпция, че наемателят е причинил виновно тези вреди, поради което той отговаря за тях. Той може да се освободи от тази отговорност, ако докаже липсата на вина. Нещо повече: по силата на правилото на чл.233, наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние

Подобренията в наетата вещ – възможно е наемателят да е извършил подобрения във вещта. В такъв случай, той като наемателят е държател и не разполага с правата на владелеца, той може да търси стойността на тези подобрения в зависимост от основанието на което ги е направил.

V. Изводи и заключение

Страните по договора следва прецизно да индивидуализират наетите вещи или помещения. Добре е в договора изрично да се определи, за какво ще се ползува вещта (имота). При наем на недвижим имот в етажна собственост, наемателят е длъжен да спазва правилата за вътрешния ред на етажната собственост. В противен случай, той може да бъде изваден от наетото помещение по искане на управата на етажната собственост.

В описът следва да се определи състоянието, в което се предават вещите или помещенията, предмет на договора. Доколкото няма подобен протокол, предполага се, че вещта е приета в добро състояние. При наем на недвижим имот в протокола е добре де се изредят и вещите, собственост на наемодателя, които остават в наетите помещения и наемателят може да ползува. Когато страните постигнат съгласие в наетите помещения да бъдат извършени ремонти или реконструкции, добре е обема и вида на същите да се опишат в приложение към договора.

Клаузата относно плащането на наемната цена е необходима, доколкото тя ще се изплаща в брой. Възможни са и други варианти: превод по банковата сметка на намодателя или трето лице, чрез пощенски или телеграфен запис и др. В договора следва да се уговорят и точните срокове на плащане на наема и преди всичко въпроса, дали той се дължи "авансово" – т.е. преди или след изтичане на месеца, за който се отнася. Възможоно е да се предвиди и плащане на предплата – в този случай е важно да се уточни начина на нейното приспадане от дължимите месечни вноски.

Договорът за наем може да бъде сключен за срок до десет години, а лицата, които имат права само на обикновено управление на наеманите вещи (имоти) могат да ги отдават под наем за не повече от три години. Срокът на договора е важен с оглед прекратяването на наема: ако договорът е сключен като безсрочен, същият може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от която и да е от страните, но може да се договори изрично и друг срок за предизвестие).

Невписването на договора за наем не го прави недействителен. Вписването на договора за наем на недвижим имот има силно защитно действие преди всичко за наемателя – вписаният договор за наем остава в сила, дори и първоначалния наемодател да прехвърли имота на трето лице. По настоящем за вписването на наемния договор, в Агенцията по вписванията следва да се представят оригинала на договора и заверено копие от същия, както и да се плати съответната държавна такса, определена понастоящем от Закона за държавните такси.

На практика често в договора за наем се включва клауза, съгласно която на определени периоди от време наемната цена задължително се актуализира. В такъв случай добре е да се определи спрямо каква база ще се преизчисли наемната цена – напр. спрямо официално възприетия индекс на инфлация за съответния период от време.

 

WWW.POCHIVKA.ORG