Joomla Software solutions Template

Payday loan

КРЕДИТИ

ИПОТЕЧЕН КРЕДИТИ

ВЪВЕДЕНИЕ

Възникване и развитие на кредита

Разгръщайки понятието „ кредит” трябва да отбележим, че първите кредитни сделки и отношения възникват в недрата на натуралната размяна. Понякога кредитът се отъждествява с доверието. Доверието обаче е само необходимо условие за възникване на кредитна сделка. Според литературата след първото обществено разделение на труда, когато племената се разделят на земеделски и скотовъдни, дава силен тласък на развитието на стоковото производство и размяната. Историята разказва как отделните стокопроизводители започнали периодично да се срещат на дадено място, разменяйки продукта на своя труд. Когато единият от стокопроизводителите се яви на пазара без стока, а другият се съгласи да му продаде своята, задоволявайки се само с обещанието за бъдещо възмездяване, между тези стокопроизводители възниква непознато дотогава икономическо отношение, наречено кредит. Така възникват първите кредитни отношения.

В наши дни съвременният кредит е органически свързан с парите. Същевременно той значително се различава от тях. Кредитът като случайно отношение възниква значително преди появата на паричната форма на стойността. С появата на парите обаче кредитът, както и всички останали стойностни категории, става парично отношение. Като част от паричните отношения в процеса на своето развитие кредитът оказва изключително силно влияние върху паричните отношения. Нито една друга стойностна категория не е оказала такова силно обратно влияние върху парите и тяхното развитие. Това можем да обясним нагледно с пример - връзката и взаимозависимостта между кредита и функционирането на парите като средство за отложени плащания. На основата на кредитното движение на стойността на обикновените стоки възниква функцията на парите като стандарт за погасяване на възникнали преди това кредитни задължения. От своя страна това води до появата и широкото разпространение на лихварството. Възникват и първите банко-подобни институции. На тази основа функционирането на парите като средство за плащане на дългове се утвърждава и получава широко разпространение. Всичко това разчиства пътя на банковия кредит, който днес е завършена форма на кредитните отношения.

Същност на кредита

Най- общо казано кредитът е самостоятелна икономическа категория, отразяваща обективното съществуване и проявление на едно специфично икономическо явление. В основата на неговата същност е кредитното движение на стойността и свързаните с него заемни отношения, както и израсналата на тяхна основа специфична банково-кредитна надстройка. По своят характер кредитното движение на стойността се доближава до обикновената покупко-продажба. За разлика от останалите стойностни движения, кредитът обхваща два относително обособени един от друг във времето акта:

• кредитно отчуждаване на стойността - кредитиране
• обратно връщане на стойността – издължаване

При кредитната сделка даващият стойност, тоест продавачът става кредитор, а получаващият тази стойност, тоест купувачът става длъжник. Отношението, което възниква между двамата, за разлика от простото разменно отношение, съществува продължително във времето. То възниква от момента на продажбата на кредит и се прекратява заедно с окончателното издължаване на дълга.

Често в дебелите книги кредитът се разглежда като двустранна сделка, свързана с предоставяне на пари или материални ценности на възвръщаема основа за определен срок, т.е. срещу връщане на тяхната равностойност в заместими блага след изтичане на съответния период. Този начин на разглеждане на кредита има своите предимства. С това определение авторите в различни литературни издания, разглеждащи темата, се доближават до същността на кредита, но чрез него се излиза от икономическата и се навлиза в чисто юридическата сфера.

От друга страна същността на кредита може да акцентира  върху интервала време между предоставянето на кредита и връщането на равностойността му под формата на заместими блага. Безспорно е, че при кредитирането е важна продължителността на кредитните отношения. От това време се определя степента на риска за кредитора. И следователно от тук можем си направим извода, че колкото срока на кредита е по-дълъг, толкова риска му е по-голям. Това можем да кажем, че е позитивната страна на даденото определение за същността на кредита. И макар че то разкрива важен елемент от характера му, то е твърде едностранчиво и не изчерпва цялостно същността му.

Един от бързо развиващите се - и напоследък може би най- масово пласирания кредит в страната ни – е ипотечния кредит.

СЪЩНОСТ НА ИПОТЕЧНИЯ КРЕДИТ

Ипотечни са тези кредити, които са свързани с предоставяне на обезпечение-недвижим имот в полза на банката кредитор (учредяване на ипотека). Те могат да бъдат както за покупка на имот (апартамент, къща, офис, магазин, поземлен имот и др.), така и за рефинансиране на друг ипотечен кредит, ремонт и довършителни работи или за строителство.

Ипотечен кредит от Първа Инвестиционна Банка АД

Анализирал и консултирал съм се за този вид кредит в една от водещите банки в страната ни – ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА АД(ПИБ), клон гр. Русе, смятайки че това е една много добре бързорастяща, новаторска и ориентирана към клиентите компания, доставяща отлични продукти и услуги на своите клиенти.

Ипотечния кредит се използва главно за покриване на текущи нужди на домакинствата. По отношение на параметрите при нецелевите ипотечни кредити, обикновено те са с по-кратък срок на изплащане в сравнение с целевите. Изискването за доход при тях също е по-високо. В почти всичките случаи това означава, че ще имаме възможност да повишим стойността на имота ни. Всичките разновидности за използване на ипотечен кредит имат едно общо нещо - вземане на пари на кредит за подобряване на качеството на апартамента, къщата или на живота ни като цяло.

Ипотечният кредит, който ПИБ предлага на клиентите си, дава възможност те да  получат срещу ипотека на недвижим имот необходимите им средства за:

• Ремонт и довършителни работи
• Подобрение
• Обзавеждане
• Покупка
• Строителство
• Ре-финансиране на съществуващи задължения
• Заплащане на обучение
• Лечение
• или просто защото имате нужда от пари за непредвидени плащания.

Ипотечен кредит за покупка

Този вид кредит ПИБ предлага, можейки да го изтеглите когато искате да закупите даден имот (апартамент, къща, офис, магазин, поземлен имот и др.). При него може да се предостави за обезпечение (да се ипотекира) в полза на банката, както имота предмет на придобиване, така и друг  имот, принадлежащ на клиента или на трети лица стига той да бъде приемлив за банката. Също така като обект на покупка може да бъде или вече построен стар имот, или такъв, който е в етап на изграждане.

Ипотечен кредит за ремонт и довършителни работи

При този вид кредит се ипотекира собствен имот (може да е и собственост на трети лица) приемлив за банката, като средствата от този кредит се използват целево за ремонт на стар или за довършване на новопостроен имот. Характерното при този вид кредит, е че често отпускането на средствата става на траншове, според предварително подготвен план за ремонтните или довършителните дейности. ПИБ съблюдават за целевото разходване на средствата, като искат насрещни фактури или договори с изпълнителя на ремонтните дейност.

Ипотечен кредит за строителство

Тук банката упоменава, че става въпрос за строителство на еднофамилни къщи. ПИБ не финансира строителство на стопански обекти с целеви кредит за строителство на физически лица. Можете да получите желания кредит независимо дали сами ще изпълняваме строителните дейности или ще се възложи това на фирма изпълнител.

Много често отпускането на средства при този вид кредит става на отделни траншове. Тези траншове зависят от това как е заложено разходването на средствата според предварително изготвената проектно-сметна документация

Ипотечен кредит за ре-финансиране

Динамичното развитие на банковия пазар води до чести промени в лихвените условия на банките в страната. Ето защо параметрите по съществуващия ви кредит може да не са винаги най-конкурентните на пазара и това да доведе до допълнително оскъпяване на заема ни. Чрез кредит за ре-финансиране вие имаме възможност да спестим от своите разходи по текущи кредити.

 Нецелеви ипотечен кредит

Нецелевите ипотечни кредити или потребителските кредити с ипотека са заеми, при които ПИБ, отново както при целевите кредити, учредява ипотека в тяхна полза, но предимството тук е че не съблюдават за целевото разходване на средствата (насрещна проверка по фактури, договори и др.). Лихвените равнища при този вид кредити са по-високи в сравнение с целевите ипотечни кредити.

Описание на ипотечен кредит при ПИБ АД

Какви са условията  на програмата “Ипотечен кредит” при ПИБ?

• Максимален срок -  360 месеца (30 год.)
• Начин на изплащане- с оглед на по-лесно планиране на месечните разходи на домакинството изплащането на кредита се извършва на равни месечни вноски (анюитети) през целия период на кредита.
  Допустимо е и предсрочно погасяване на част от дължимата главница или на цялата главница. Кредитополучателят заплаща такса върху предсрочно погасената част от главницата, без да дължи договорените лихви върху предсрочно погасената сума.
  Предсрочно погасените суми от главницата не могат да бъдат по-малки от размера на една погасителна вноска.
• Обезпечение- ипотека върху недвижим имот, находящ се в жилищна или административна сграда, или върху урегулиран поземлен имот на територията на градовете, където ПИБ АД има клонове, както и атрактивни вилни и курортни зони.
• % на кредитиране - до 75% от пазарната оценка на недвижимия имот, служещ за обезпечение.
• Лихвен процент - Лихвеният процент е еднакъв, независимо дали кредитът е в евро, в щатски долари или в български лева и се определя на база ОЛП, EURIBOR, LIBOR + надбавка. Годишният лихвен процент се определя в зависимост от индивидуалния кредитен рейтинг на всеки кредитоискател.
• Максимален срок за получаване на отговор- Само 2 дни след представяне на всички необходими документи в банката клиентът вече знае дали ще може да разчита на средствата.
• Застраховка “ЖИВОТ” на кредитополучателя- препоръчителна (с включване в месечната погасителна вноска)
• Застраховка на ипотекирания недвижим имот- безплатна
• Кредитна карта без депозит и/или потребителски кредит (по искане на клиента) - до 30 000 лв. (не повече от 10% от размера на отпуснатия кредит)
• Месечно извлечение по сметката на кредита,  
  Дебитна карта на ПИБ АД (по искане на клиента)- безплатно

Какви такси и комисиони взема ПИБ? 

• Такса за предварително проучване и разглеждане- EUR 20
• Tакса за оценка на имота- според параметрите на недвижимия имот
• Еднократна комисиона за управление- 2.00% от размера на отпуснатия кредит
• Комисиона за ангажимент- 0.5% от размера на неусвоената част от кредита
• Комисиона при предсрочно погасяване- 2.00% / 5.00% от размера на предсрочно погасената главница

Изисквания на ПИБ към кредитополучателите:

• За да кандидатства за кредит, кредитоискателят трябва да е дееспособно физическо лице, български гражданин на възраст между 18 и 65 години, като не бива да навършва повече от 65 г. до изтичане на срока на кредита, за който кандидатства.
• Нетният месечен доход на кредитоискателя трябва да покрива 1.5 пъти месечната вноска по кредита, минимум 150 лева + размер на месечната вноска.

Необходими документи:

1)       Искане за отпускане на кредит

2)        Удостоверение за семейно положение на кредитоискателя, съпруга/та / Акт за граждански брак;

3)       Удостоверение за наличие/липса на данъчни задължения на кредитоискателя, съпруга/та;

4)       Служебна бележка за нетните месечни доходи на кредитоискателя, съпруга/та за последните три месеца;

5)       Други документи, доказващи дохода на кредитоискателя, съпруга/та;

6)       Документи, доказващи собствеността на имота, който възнамерявате да ипотекирате, строителни книжа;

7)       Данъчна оценка на същия имот;

8)       Удостоверение за наличие/липса на тежести върху същия имот.

Процедура за кандидатстване

След като се попълнят и подпишат формуляр-искане за отпускане на кредит и приложите необходимите документи, трябва да се заплати на касите на Банката таксата за разглеждане на искането за кредит в размер на 20 евро. Банката приема за разглеждане само искания за кредит, към които е приложен документ за платена такса. След като се подадат документите, кредитните инспектори ПИБ започват да проверяват и анализират цялата информация, която е предоставена. Този процес отнема до 2 дни в зависимост от особеностите на всяка конкретна сделка.

След изтичане на срока за разглеждане кредитните инспектори на ПИБ се свързват с клиента, за да  дадат оценка на ориентировъчните разходи по кредита, ако той бъде разрешен. Също така и информация относно размера на месечните анюитетни плащания, начина на плащане и друга информация по кредита.

Самото разглеждането на искането за кредит става на два етапа:

• Първи етап - на този етап Банката проверява дали кредитоискателят отговаря на минималните изисквания и определя максималния кредитен лимит и срок, с който би се ангажирала. Възможно е  да се свърже служител на Банката с клиента и да поиска среща, на която да бъдат направени някои уточнения по искането за кредит. Неодобрените на този етап кредитоискатели се уведомяват по телефона за решението на Банката.
  По този начин на кредитоискателите, които не са одобрени, се спестяват разходите за оценка на имота, ако още на този етап се прецени, че те не отговарят на изискванията на ПИБ.
• Втори етап - тук се прави проверка за учредени тежести върху имота, който ще послужи за обезпечение на кредита. Ако такива няма, се прави оценка на имота от независим лицензиран оценител. Разходите по оценката на недвижимия имот са за сметка на кредитоискателя. Служител на Банката също прави оглед на имота и ако резултатите от проверките и оценката са положителни, Банката кани потребителя да се сключи договор за кредит.

За ясното разглеждане на ипотечен кредит бихме могли да разгледаме няколко примера:

Първи пример:

• Размер на кредита – 10000 EUR
• Срок на кредита – 60 месеца ( 5 години)
• Лихвен процент – 7.5 %
• Тип погасителен план – анюитетни вноски

Резултатът:

Т. е. Ако изтеглите 10,000.00 EUR кредит, за 60 месеца при 7.5% годишна лихва, месечната Ви вноска ще е 200.38EUR.

А погасителния план, който банката предоставя е:

Втори пример: 

• Размер на кредита – 10000 EUR
• Срок на кредита – 240 месеца ( 20 години)
• Лихвен процент – 7.5 %
• Тип погасителен план – анюитетни вноски

Ако изтеглите 10,000.00EUR кредит, за 240 месеца при 7.5% годишна лихва, месечната Ви вноска ще е 80.56EUR.

Трябва да се има предвид обаче, че удължаването на срока може да доведе до оскъпяване на кредита, поради по-големия размер на лихвените плащания. Естествено, по-дългата във времето процедура /приблизително 1 месец/ няма как да бъде избегната, поради това, че трябва да предоставите повече лични документи и такива характеризиращи имота. А те се издават от държавни или общински служби в определен срок . Друго предимство на ипотечния кредит е възможността да се ползва продукт с по-нисък лихвен процент през първите години, което означава плащане на по-ниски вноски за този период.

"За да получиш заем, първо трябва да докажеш, че не се нуждаеш от него."