І.Теоритична част

Банките изпълняват изключително голяма роля в условията на пазарна икономика. През тях преминава огромен обем парични средства и плащания на населението и фирмите; те мобилизират и превръщат в реално действащ капитал временно свободните парични средства, спестяванията и доходите на различните групи в обществото.

Въпреки многообразието на предлаганите продукти и услуги, най-важна и съществена услуга, предлагана от търговските банки, си остава кредитирането. Като такава тя е обект на специално внимание, изучаване и управление.

Кредитните операции са най високодоходни, но  са свързани  с най-висок риск.

За обема на кредитната дейност голямо влияние оказва кредитната политика на банката, която може да бъде агресивна със стремеж за висока печалба и поемане на голям риск или пасивна с по-малък риск, но и по-нискодоходна.

Банковият кредит представлява един от основните видове банкови сделки, определящи банковата дейност, посредством които Законът за банките дефинира понятието за банка^[1] . Банков кредит може да предоставя само банка ­ лице, което е получило разрешение (лицензия) за банка от БНБ, или банка със седалище в чужбина, която е получила разрешение (лицензия) от БНБ да осъществява дейност в страната чрез клон.

Банковият кредит представлява договор, по силата на който банката се задължава да отпусне на заемателя парична сума за определена цел,  при уговорени условия и срок, а заемателят се задължава да ползва сумата съобразно уговореното и да я върне след изтичане на срока.Заемателят плаща лихва по кредита, уговорена с банката^[2].

Нормативната база, която урежда въпроса за банковото кредитиране у нас се съдържа в следните закони и подзаконови нормативни актове:

• Закон за банките и кредитното дело;
• Търговския закон
• Закон за особените залози;
• Закон за задълженията и договорите;
• Наредба N:7 за големите и вътрешни кредити на банките;
• Наредба N:9 за класифициране на кредитите и образуване на задължителни специални резерви от банките.

І.1.Същност на жилищния ипотечен заем.Цел .Параметри.

Жилищният  кредит е дългосрочен, целеви заем - за строеж, извършване на подобрения и закупуване на жилища, който се разрешава от търговските банки и се гарантира със закупувания недвижим имот срещу ипотекиране обекта на кредитиране. Собственикът на имуществото се лишава от правото да го управлява.Той не може да го заменя, продава без съгласието на кредитора. При невъзможност да се върне кредита, банката може да се разпореди с ипотекираните недвижимости с оглед осигуряване на своето вземане^.[3]

Жилищният кредит има изключително голямо разнообразие от схеми и възможности, поради силната конкуренция на банките при този тип кредити.

Кредитоискатели могат да бъдат всички пълнолетни, дееспособни физически лица, български граждани с постоянно местоживеене в страната, ангажирани на трудов договор за неопределен срок или лица, упражняващи свободни професии (адвокати, нотариуси, експерт- счетоводители, лекари, стоматолози и др.).

Максималния разрешен срок на жилищните кредити е от 1 до 25 г., като банките изискват към момента на окончателното погасяване на кредита кредитоискателя да не надхвърля определена възраст (между 60 и 65 години).^[4]

Банките изискват от кредитоискателите определени обезпечения:

1. Ипотека върху недвижим имот, която може да бъде:

• законна ипотека върху недвижимия имот, обект на сделката при закупуване на завършени недвижими имоти;
• договорна ипотека върху недвижимия имот при кредити: за довършителни работи, ремонт, подобрения, за потребителски нужди;
• договорна ипотека върху друг недвижим имот, собственост на кредитополучателя или на трети лица;

2. Залог на ДЦК, депозит в лева или валута.

3. Имуществена застраховака на имота.

4. Застраховка “живот” и “злополука” на кредитоискателя.

5. Изискване на остатъчен доход на кредитоискателя след погасяванена вноската.

6.Други изисквания-например БАКБ изисква  ипотекираният имот да е ликвиден / тухлен, в добри райони на няколко големи града /, а заемът се отпуска в USD.

Размерът на кредита зависи от: стойността на сделката - договорената покупна цена на имота по предварителен договор / различните банки финансират между 80 и 100 % от стойността на сделката /.^[5]

Офертите за тези кредити обикновенно включват два лихвени процента – фиксиран (промоционален) за определен период от време, който варира от 0% до 7% и лихвен процент за останалия период, които се определя от базов лихвен процент за всяка една банка и фиксирана надбавка (към момента от 7 до 10,5%).

Ипотечните кредити се погасяват главно под формата на:

• годишни анюитетни вноски, при които общата стойност на лихвата и главницата остава непроменена през цялото времетраене на заема. При това от година на година полагащите се лихви, включени в анюитета, намаляват в резултат на намаляване на остатъчната стойност на заема, докато в същото време частта на главницата се увеличава с размера на намалените лихви.
  • индивидуален погасителен план

При повечето банки има възможност и за предсрочно погасяване на кредита, но освен от финансова гледна точка, това е тежко и от административна страна- плащат се неустойки, лихви и такси.

Погасяването на всички дължими плащания по кредита се извършва само чрез разплащателна сметка на длъжника, открита в банката.

І. 2. Организация на кредитния процес

Всяка банкова институция създава и се ръководи от свои вътрешни правила при осъществяване на кредитната си дейност, като националната правна рамка очертава основните принципи за успешно кредитиране.

Задълженията на банката, свързани с искането за кредит са:

Законът задължава банките предварително да обявяват условията по отпусканите от тях  кредити, като предоставят безплатно на клиента своите правила за  делова дейност.

Банката е длъжна безплатно да предостави на кредитоискателя:

1. Данни за общите разходи по заема (лихви, такси, комисиони и други) и за обективните критерии, въз основа на които тези разходи могат да се изменят;
2. Метода за изчисляване на лихвата, ако периодичните лихвени задължения не са пропорционална част от годишния лихвен процент;
   1. Допълнителните задължения, свързани с разплащанията;

размера на ефективния лихвен процент, изчисляван по начин, определен от БНБ^{. [6]}

Договорните задължения на кредитополучателя са:

1.Да ползва предоставената сума съобразно уговорената цел;

2.Да даде обезпечение и да го поддържа в състояние и по начин, за да е достатъчно да покрие стойностно основното задължение за връщане на заетата сума;

3.Да върне предоставената сума след изтичане на уговорения срок.Той има и акцесорното задължение за плащане на уговорената лихва върху главницата, както и лихва върху просрочените лихви;

Организирането на кредитния процес се базира на принципите за рентабилност, ликвидност и сигурност. Самата технология включва: 1) Приемане молбата за кредит; 2) Разговор с клиента; 3) Представяне на необходимите документи; 4) Анализ на кредитоспособността; 5) Предварително решение на кредитния инспектор - той се стреми добре да обмисли отговорите на клиента и да не взема прибързани решения, дори когато прецени, че не е изгодно да се отпусне искания кредит, той избягва директния отказ; 6) Решение на горестоящи звена; 7) Окончателно решение - молбата за кредит може да бъде отхвърлена; 8) Изготвяне на договор за кредит; 9) Предоставяне на средства по разрешения заем; 10) Контрол по спазването на условията по кредитния договор; 11)  Събиране на вземанията

ІІ. Кредитоспособност

ІІ. 1. Анализ на  кредитоспособността на кредитоискателя.

Преди предоставяне на искания кредит банката провежда анализ на кредитоспособността на кредитоискателя.

В действащото законодателство липсва легална дефиниция на кредитоспособност, но това понятие има унифицирано съдържание в банковата практика.

Под кредитоспособност на определено физическо лице се разбира не само обективната способност, но и субективната готовност на това лице да изпълни всички поети от него задължения към банката съгласно договора за кредит, като за целта използва средства, получени от обичайната си дейност.^[7]

ІІ.1.1.Необходимост от анализ на кредитоспособността

Защо е необходимо банката да придава такова голямо значение на този етап от процеса на кредитиране ?

Известно е, че предоставените от банката кредити представляват основен източник на доход за нея. Но също така представляват не малка част от рисковия актив на банката. Следователно кредитните сделки са свързани с определен риск, които може да се определи като опасността от претърпяване на загуби и щети от неизпълнение или неправилно изпълнение на договорите между банката и нейните клиенти - кредитополучатели.

Следвайки своята политика на рентабилност, ликвидност и сигурност банката сключва кредитна сделка само след подробен предварителен анализ на кредитоспособността на клиента. За да бъдат осигурени тези икономически интереси на банката, тя трябва да обръща необходимото внимание на предписанията за ограничаване на риска в кредитната и дейност. А това се налага и от факта, че освен своите интереси банката защитава и тези на своите вложители.

ІІ. 1. 2. Методи за анализ на кредитоспособността

Анализът на кредитоспособността зависи от вида на искания кредит,  неговия размер, срок, резултатите от дейността на кредитоискателя,  историята на взаимоотношенията му с кредитора, наличните обезпечения и редица други обстоятелства, индивидуализиращи всяко отделно искане  за кредит. Освен това, резултатите, получени от проучването на всяка  отделна група фактори, до голяма степен предопределят дали и доколко задълбочено следва да се проучват останалите групи от фактори.

Търговските банки в своята практика са възприели еднообразни разрешения по отношение анализа на кредитоспособността. Последното е видно и от генезиса на познатите два модела: първоначално кредиторите са следвали модела на 3-те “С” (capacity, character, capital) : дееспособност, репутация и капитал, но по-късно горният модел се модифицира във вида на 5-те “С” (character, capacity, capital, collateral, conditions) : репутация,финансови възможности, капитал, обезпечение и състояние на икономическата конюнктура.^[8]

1.Характер(character) -има предвид репутацията, готовността и желанието на кредитоискателя да погасява дъга си, как той се отнася към своето задължение, имал ли е случаи на непогасяване на други задължения.Банката се стреми да получи психологически портрет на клиента си.за целта се използува личното интервю,досие от банковия архив,консултации с други банки и фирми както и друга достъпна информация.

2.Финансови възможности (capacity) -изискване за платежоспособност за последните няколко месеца или години в зависимост от обема на кредитната сделка.

3.Капитал (capital),-наличието на собствен капитал и съгласието на кредитоискателя да го използува в някакъв размер, в случай на необходимост;

4.Обезпечение (collateral) -неговата достатъчност, качество и степен на реализируемост в случай на непогасяване на кредита.

5.Общи икономически условия (conditions) -изясняване на текущото състояние на икономиката, съответваща на региана или страната.

ІІ. 1. 3. Източниците на анализа:

• Външни ­ създават се от трети, незаинтересовани от конкретното кредитно отношение лица, без при това, същите да са били специално ангажирани за тази цел от банката кредитодател.
• Вътрешни ­ източници, които банката е изградила сама преди постъпване на искането за кредит при нея (банкова картотека), или създава в момента на постъпването му за целите на предстоящите проучвания (искането за кредит и приложенията към него, събеседване с кредитоискателя, проверки на място, изискване на финансово-счетоводната документация на кредитоискателя и др.).

Законът задължава банките да основават анализа на кредитоспособността на кредитоискателя на достатъчно информация за финансовото му състояние и източниците за изплащане на задълженията му.

Съобразно специфичните белези на искането за кредит банката избира по своя преценка най-подходящото съчетание от вътрешни източници, проверени и допълнени от външни такива, за да осигури необходимата пълнота и надеждност на информацията. Непълната информация води до множественост на заключенията и следователно до липсата на извод относно кредитоспособността на кредитоискателя.

Изисквания към източниците на доходи на кредитоискателя:

В искането си за кредит и приложенията към него кредитоискателят трябва да убеди банката в наличието на надеждни и постоянни източници на доходи, с които ще бъде в състояние да обслужва  и погасява  искания кредит съобразно предвидените за него условия.

Източникът на доход е надежден , когато съществуването му е относително сигурно за определен период от време.

Пример: Абсолютно надежден източник на доход за банката би представлявал доходът на кредитоискателя от наеми, които банката му дължи за наети от нея имоти, които са негова собственост. Такъв би бил и доходът от лихви, които банката дължи на кредитоискателя за вложените от него средства при нея. В тези и други подобни на тях случаи банката се явява в качеството както на кредитор, така и на длъжник на кредитоискателя .

По-често срещани са източниците на доходи, чиято надеждност е относителна .

Пример: При физическите лица такива са доходите, произхождащи от: трудови правоотношения и от приравнени към тях правоотношения; дейност като едноличен търговец; занаятчийска дейност; упражняване на свободна професия; извършване на услуги с личен труд, които нямат характера на занаятчийска дейност или упражняване на свободна професия; дейности в областта на селското, горското и водното стопанство; продажба и замяна на недвижимо имущество и други подобни възнаграждения, които имат характера на облагаем доход по смисъла на чл. 10 ЗОДФЛ.

Абсолютната надеждност на източника е много рядко срещана в практиката и се разглежда като изключение.

По-често срещани са източниците на доходи, чиято надеждност е относителна .

Ако банката не е в състояние да установи съществуването на източника, обикновено приема, че такъв източник не съществува, като от кредитоискателя се изисква да го замества с друг, чието съществуване може да бъде установено.

Кредитоискателят често изпитва затруднения при установяването на източниците на своите доходи. Тези затруднения могат да са от най-различен характер, вариращи от нежеланието му да обявява доходите си поради фискални съображения до невъзможността да ги установи поради неформалния им характер. За банката обаче е от съществено значение да установи действителното им съществуване, а не вероятното или въображаемо такова.

Пример: Възможно е по отношение на определен източник на доход да е повдигнат правен спор. В подобни случаи може да се окаже, че източникът не съществува, макар кредитоискателят да е убеден в противното.

Дължимата грижа изисква от банката да се доверява само на източници, които са документално обосновани.

Пример: Банките приемат за документално обосновани вземанията на кредитоискателите, които произтичат от валидно сключени писмени договори. Ако кредитоискател е физическо лице, което сочи трудовото си възнаграждение като доход, с който ще погасява искания кредит, документалната обоснованост на източника изисква от него да представи удостоверение от работодателя си, от което да е видно, че има сключен договор, по който му се дължи трудово възнаграждение в посочения от него размер.

Ако кредитоискателят е нормативно задължен да води счетоводна отчетност, той представя на банката финансови отчети за своята дейност, с които удостоверява не само имущественото си състояние, но и получаваните от него доходи през минали периоди. Финансовият отчет се състои от счетоводен баланс, отчет за приходите и разходите, отчет за паричните потоци, отчет за собствения капитал и приложение и трябва вярно и честно да представя имущественото и финансовото състояние на кредитоискателя, отчетения финансов резултат, промените в паричните потоци и в собствения му капитал.

Съгласно чл. 44 ЗБ банката може да изисква от кредитоискателя не само отчетни документи, но и други документи, свързани с дейността му.

Пример: Такива документи са сключените от кредитоискателя договори и издадените от него търговски фактури, въз основа на които са били осчетоводени доходите му.

ІII. Кредитен риск - определение.

Кредитните операции са най-доходоносните, но и най-рисковите банкови операции.

Качеството на кредитния мениджмънт зависи най-общо от прецизния отговор на следните въпроси:

- дали даден кредит да бъде предоставен или не;

- какъв конкретен риск поема банката по даден кредит и кредитния си портфейл като цяло;

- кога е най-вероятно даден кредитополучател да просрочи или неизплати своето дължимо плащане и в какъв размер ще е загубата за банката;

- какви адекватни превантивни мерки могат да се инициират и кога при положение, че длъжникът има проблеми със своите плащания;

- ако даден кредитополучател иска увеличаване на своя кредитен лимит, кога трябва банката да разреши това и до какъв размер;

- каква възвращаемост може да се очаква от кредитния портфейл за определен времеви хоризонт и др.;^[9]

Под кредитен риск се разбира вероятността клиентът по кредитната сделка да не изпълни или да се окаже в невъзможност да изпълни условията на сделката. Това влияе върху ликвидността на търговските банки и ограничава възможностите им за отпускане на нови кредити^.[10]

Няма кредит, който да е напълно лишен от риск. При всеки кредит, без значение колко добре е обезпечен и независимо от това, кой е кредитополучателят, съществува потенциална възможност банката да понесе загуба. Съществуват обаче разлики в размерите на риска. Те се обуславят от вида на кредитния риск, от възможностите за измерването му, както и от методите за неговото предотвратяване или намаляване.

ІII. 1. Причини за настъпване на кредитен риск.

Причините за настъпване на кредитен риск са вътрешни и външни за банката.

Външните причини за възникване на кредитен риск са: финансовото състояние на банковите клиенти и тяхната платежоспособност; затруднения при обезпечаването на кредита; цялостното икономическо, финансово и социално положение в страната; банковата конкурентна среда.

Вътрешни причини могат да са кредитната политика, която примерно може да е ориентирана към постигане на бърза печалба в резултат на което банката цели рискови, но високодоходни кредити и определена структура на кредитния портфейл. Към вътрешните причини могат да се причислят още:

-поведение, липса на опит и недобросъвестност от страна на банковите служители. Квалификацията на служителите в търговските банки и техните морални качества са определящи.

-използваните кредитни стандарти за оценка на риска

-от организацията и управлението на кредитния процес

ІII. 2. Елементи на кредитния риск.

Кредитният риск може да се раздели на следните части (елементи) :

“Риск от непогасяване” – описва опасността главницата и лихвите по кредита да не се изплатят изобщо или частично. Дотолкова рискът от непогасяване е от особено важно значение за банката, тъй като всеки кредит трябва да има покритие от собствения капитал на банката, така че при наличието на лоши кредити тя да се декапитализира.

“Риск от неспазване на срока” – крие опасността потоците от лихви да не постъпят навреме, т.е. главницата и лихвите да не бъдат погасени своевременно.

Под “Риск от лошо обезпечаване” се разбира това, че в момента на реализация на използваните за обезпечаване на кредита гаранции, същите са се обезценили или изобщо нямат стойност.

“Риск от разлики” в Л%” – обхваща опасността, че договорената за дадената кредитна сделка лихва може да претърпи промени от изменението на пазарния Л%.

“Риск от девалвация” означава както показва и самия термин, че в хода на кредита парите са се обезценили.

“Активен кредитен риск” – е сума от риска от непогасяване + риска от неспазване на срока + риска от лошо обезпечаване.

“Валутен риск” – отразява опасността, че при кредит представен във валута, валутния курс може да се промени по време на срока на кредита.

Кредитния институт носи риска от това, че кредитът може да не бъде изплатен. Той компенсира и разпределя риска. Компенсирането на риска се изразява в предоставяне на много кредити от един и същи вид. Само малка част от тях се превръщат в лоши.

ІII. 3. Методи за ограничаване на кредитния риск.

Съществуват няколко начина за ограничаване на кредитния риск:

• Класифициране на кредитоискателите;
• Определяне на размерите на отпусканите кредити на един кредитополучател;
• Управление на лихвения процент
• Застраховане на кредитите;
• Изискване на достатъчно обезпечение на кредитите

ІII. 3. 1. Методика за класифициране на кредитоискателите

Банките групират кредитоискателя в три групи:

Преференциална  група:

Обикновено това са семейства на възраст от 33-41 години с 2 деца и с трудов стаж 8-10 години, с професии определяни от кредиторите като "преференциални професии". Всеки кредитор има свои критерии, кои професии да попаднат в тази категория. От висококвалифицираните професии това са лекари, адвокати, IT специалисти, преподаватели в университети и пр. В тази група също попадат и професии без висока професионална квалификация, за които се счита че са особено търсени, без риск за съкращаване на работните места и са високо платени.

Нормална група

Това е най-масовата група кредитополучатели с т. нар. "надеждни" професии. Критериите за определяне на надеждните професии, са много различни и се адаптират спрямо моментното и бъдещо икономическото състояние на една страна. В тази категория попадат и хора от "преференциалните" групи, които не отговарят на критериите за възраст и трудова кариера. Например професионалист, който е сменил няколко пъти работата си в последните 5-6 години, или семейство с "преференциални" професии, но на възраст до 30 години и с трудов стаж под 6-8 години, не попадат в преференциалната група, поради недоказана професионална кариера. Тази група е много динамична група. В зависимост от промяната на някои икономически фактори, групи професии, считани до един момент за надеждни, могат да бъдат категоризирани като "ненадеждни". Например, работници в строителството, ако се очаква рецесия в строителния бранш. Хора със свободни професии, работещи на комисионни - брокери на недвижими имоти, застрахователни агенти, рекламни агенти и пр., в определени моменти могат да бъдат толерирани от кредиторите и в други изобщо нямат шанс да получат кредит.

Рискова група - В тази група попадат кредитополучатели, за които се счита че професията им, професионалната кариера, възрастта или доходите им в момента не отговарят на критериите на кредиторите за получаване на кредит. В тази група също попадат и тези, които имат лош кредитен рейтинг - неизплатени кредити или други задължения.Като компромис някои кредитори разрешават кредит, но на много по-висока лихва - до 5-6% по-висока от обявените лихви в момента.Трябва да се уточни, че критериите на повечето кредитори са различни. Поради това често се случва при едни и същи условия един кредитор да откаже, а друг да разреши кредит. Тук е валидно правилото 90-10 - ако първият кредитор одобри един кредит 90% от кредиторите на пазара също ще го одобрят, но ако първият кредитор откаже кредит, само 10% от кредиторите ще го разрешат.

Бързото увеличаване обема на кредитиране в България налага пред банките необходимостта от използването на прецизен, евтин и обективен начин за оценяване и прогнозиране на кредитния риск. Методологията на кредитния скоринг, която бележи нарастваща популярност сред финансовите институции в икономически развитите страни, задоволява визираните по горе изисквания.

Появата и използването на подобна методология стана възможно през последните години поради усъвършенстването на компютърните технологии и натрупването на значителни масиви от емпирична информация в банките по кредитните сделки.

По своята същност кредитният скоринг представлява моделиране на реални процеси свързани с банковата практика. Най-често се създават модели за анализ и количествена оценка на кредитния риск. Скоринг моделите обикновено се конструират посредством иконометрични, операционно-изследователски инструментариум или методите на изкуствения интелект . Те се използват обикновено за прогнозиране на вероятността даден потенциален или съществуващ кредитополучател да просрочи своето плащане (или да изпадне в неплатежоспособност) в рамките на определен времеви хоризонт.

На базата на значителни по обем извадки от реални данни за изминалата кредитна дейност, скоринг моделите оценяват как различните характеристики на даден кредитополучател оказват влияние върху вероятността той да изпадне в неплатежоспособност или да просрочи своето плащане към банката. Повечето скоринг модели акцентират върху неплатежоспособността и просрочванията, защото именно те стоят в основната на банковите кредитни загуби^.[11]

ІII. 3. 2. Определяне на размерите на отпусканите кредити на един кредитополучател

Най-важен момент при предоставянето на ипотечните кредити е правилното определяне на техния размер, който зависи, на първо място, от ипотечната стойност и на второ място от ипотечния марж^.[12]

Банките отпускат кредита в рамките на непълната стойност на ипотекирания обект. Това е обусловено от съществуващия риск от колебанията в цените на недвижимото имущество. Колкото вероятността за това е по-голяма, толкова и ипотекарният марж ще бъде по-голям. Стойността на имуществото освен това трябва да покрива както кредита, така и лихвите. Това също е съществено основание за наличието на ипотекарен марж^.[13]

ІII. 3. 3. Управление на лихвения процент

Както при всяка търговска сделка, така и при кредитната сделка има цена. Цената на кредита се определя от лихвата. В цената косвено се отразяват и таксите и комисионните, които кредитополучателят заплаща за предоставения му кредит.Лихвените проценти по кредитите в национална валута се договарят с кредитополучателите въз основа на определения от БНБ основен лихвен процент за съответния период или въз основа на друга законово допустима база, и в зависимост от търсенето и предлагането на кредити, платежоспособността на клиента, вида и срока на кредита, цената на ресурса, кредитната и лихвената политика на съответната банка и други обстоятелства.

ІII. 3. 5. Изискване за достатъчно обезпечение на кредитите.

Най-често използваните обезпечения в банковата практика са ипотеките и залогът /на  депозит или безналични ДЦК/.

Ипотеката представлява класическа форма на обезпечаване на вземанията на търговските банки от техните кредитополучатели. На практика това означава, че банката отпуска кредити след учредяването на кредитополучател или трето лице. По този начин ипотеката дава право на кредитора (банката), в случай че кредитът не се обслужва редовно, да пристъпи към продажбата на ипотекирания недвижим имот с цел лихви, такси, комисиони и други разходи, свързани с него.

При наличие на ипотека при нормално обслужване на кредита в договорените срокове и суми (главници и лихви) правото на ползване на имота от неговия собственик не се преустановява.

Видове ипотеки:

Законна ипотека се учредява, когато тя гарантира вземането на банката по отпуснат кредит за покупката на строителен парцел и строителството на сграда върху него, за покупката на земеделска земя, за строителство на жилищни сгради, др., и щом банката, финансирала всичките разходи, представи искане с приложени към него документи в съда в нейна полза.

При договорната ипотека кредитополучателят или трето лице учредява ипотека върху недвижм имот в полза на банката за отпуснат от нея кредит. В много случаи ипотекираният имот няма нищо общо с мероприятието, което се кредитира. От страна на банката това се допуска при невъзможност да се характеризират всички възможни рискове на кредитната сделка. Този вид ипотека се учредява в Нотариата по местонахождение на имота от нотариуса при Районния съд и упълномощеното от търговската банка лице. В нотариалния акт за учредяването на ипотеката се посочват условията, при които тя се учредява, т. е. размерът на банковия кредит, лихвеният процент по кредита, сроковете на ползване и издължаване на кредита^.[14]

При избора си на обезпечения банките се съобразяват  с разпоредбите на Наредба № 9 на БНБ и по-специално на въведеното от същата наредба понятие за безрисково обезпечение.

Съгласно тези изисквания, ипотекирани в полза на банката недвижими имоти, върху които е вписана първа по ред ипотека, се приемат като безрискови обезпечения за половината от справедливата си стойност, ако представляват жилищна, административна, търговска или хотелска сграда или част от нея с местоположение в страната, застраховани са за пълната си стойност в полза на банката и са бързо продаваеми.

Основните изисквания относно обезпеченията са следните:

-Реалност - добра документираност, наличност и оценка.

-Достатъчност - да покрива размера на главницата, лихвите, евентуалните разноски при реализация на обезпечението;

-Изключителност - срещу обезпечението да няма други учредени залози, ипотеки или други тежести или искове за вземания с приоритет, по-висок или равен на този на съответното вземане на банката. Учредените за банката права върху обезпечението трябва да бъдат изрични и неотменими.

- Ликвидност - възможност за бърза реализация на обезпечението

Макар че преди да се предоставят кредитите, подробно се проучва кредитоспособността на заемателите, пред банките стои сложната задача да определят пазарната стойност на залога, която е подложена непрекъснато на влиянието на редица фактори. Оценката е затруднена и поради обстоятелството, че някои качества на сградите не могат да получат точна стойностна оценка.Оценката на застроената земя и терена, използвани за обезпечаване на кредита, също не се определя лесно поради обстоятелството, че те служат за обезпечение на кредита в продължение на сравнително дълъг период от време. По принцип при оценката на стойността се вземат предвид само трайните свойства на недвижимия имот и непрекъснатите текущи доходи, които земята и имуществото гарантират на всеки собственик при правилно стопанисване.

Оценката на недвижимите имоти, приемани за обезпечение по кредита се извършва от лицензирани оценители, служители на банката или извън нея.Когато оценката е извършена от външни оценители, същата подлежи на приемане от банката.

В практиката на развитите страни се използват няколко начина за оценка на стойността на ипотекирания имот, два от които имат основно значение. Това са методът на калкулацията и методът на оценка на пазарната стойност.

При първия метод - метода на калкулацията, оценката включва пълната възстановителна стойност на сградата, т.е. стойността, която тя ще има, ако недвижимият имот се построи днес, намалена с износването, т.е. амортизацията. По възможност трябва да се отчитат в съвкупност и всички други фактори, влияещи върху цената, като местоположение, функционална характеристика, инфраструктура около имота и др.

Вторият метод - методът на оценка на пазарната стойност, е приложим за по-стандартни недвижими обекти, които могат да се сравняват, в това число и по отношение на стойността им, с други подобни сгради. Така получената пазарна цена трябва да се коригира с индивидуалната специфика на обекта, съпоставена със сравнявания^.[15]

Застраховането на ипотеки е кредитна гаранция, предоставена на банката, която отпуска ипотечни заеми. Тази гаранция е платима при условие, че определен кредит се превърне в просрочен и кредиторът не успее да събере неизплатената част от кредита и други плащания по него. Гаранцията е платима до сумата на “покритие”, определена в договора за застраховка между финансовата институция - кредитор и застрахователната компания.

IV. Практическа част*

Практическата част съдържа документите, необходими за отпускане на жилищен ипотечен кредит. Той се отпуска за  срок от 300 месеца, а отпуснатата сума е 41000 лв. Той е с плаваща лихва като през първите 60 месеца тя е 6,29%, а за оставащия период – 8,29. Погасителните вноски са от анюитетен тип, т.е. равни за целия период.

Документите , които трябва да бъдат педставени при подаване на молба за разрешаване на кредит са:

v      Основни документи

1. Деклрация за гражданско имуществено състояние и за свързани лица по образец на банката;
2. Декларация по образец на банката, а наличие или липса на публични задължения по реда на ДПК от кредитоискателите и от лицата, предоставили свои имоти за обезпечения;
3. Документи за собственост на недвижимия имот, предмет на сделка;
4. Документ за липса на тежести въру имота, предлаган като обезпечение по кредита

v                  Документи в зависимост от източника на доходи:

1. Декларация по образец на банката при самостоятелна заетост;
2. Документи за доказване на доходите на кредитоискателите в зависимост от източника на дохода;
3. Удостоверение за актуално правно състояние на фирмата, удостоверение за липса на съдебно изпълнени производства, удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения на фирмата по ДПК- за кредитоискатели упражняващи стопанска дейност;

v                              Документи в зависимост от целта на кредита:

●    При кредити за покупка, замяна или делба:

1. Предварителен договор или нотариален акт с уговорено отложено плащане;
2. Заповед за продажба (замяна);
3. Договор за доброволна печалба/ съдебно решение;

●    При строитеслтво и довършителни работи на къщи и вили:

1. Документ, удостоверяващ собствеността или придобитото право на строеж, върху който ще се извършва строителството;
2. Одобрени инвестиционни проекти и разрешения за строеж;
3. Протокол за строителна линия и ниво;
4. Количествено- стойностна сметка за строително- монтажните работи, осигуряващи окончателното завършване на имота

●     За подобрение на недвижими имоти- количествено- стойностна сметка на предстоящите строително ремонтни работи:

●     При кредити за рефинансиране- писмен документ от банката кредитор за наличие на задължения по целеви кредит, титуляр, остатък на дълга, размер на дължимата такса за предсрочно погасяване, вид и местонахождение на имота, ипотекиран за обезпечение на задължението, както и договора за кредит, сключен с друга банка.

v                   Други документи:

Актуална скица, издадена от съответната община, за строителни парцели, къщи и вили с дворни места, а при необходимост и за други недвижими имоти

Банката може да изисква представянето и на други документи, произтичащи от разпоредби на други закови и подзаконови нормативни актови – Закон за облагане доходите на физически лица, Закон за устройство на територията и наредби за приложението му, Кодекс на труда, Закон за задълженията и договорите.

При отпускането на кредита банката задължава кредитоискателя да застрахова ипотекирания имот.

ЦЕНТРАЛЕН КРЕДИТЕН РЕГИСТЪР

Удостоверение за кредитна задлъжнялост на кредитополучател

Към дата: 31.12.2005г.

Кредитополучателят има два активни кредита в една търговска банка.

От Иван Пешев- кредитен инспектор в “Банка Сити груп”

Относно: Постъпила молба входящ №04-02-1045/..............г. за кредит и строеж и покупка на жилище

от Гергана Иванова ЕГН...................., живуща в град Варна, улица “Борисова” №94, вход 4, етаж 3, ап.7

1.  Искане на клиента:

1.1.        Основание- раздел 1, чл. 4, ал.1, т.1 от ППЖК на граждани, Указание №20 /31.08.2005 г. за промоционална кампания на жилищни кредити, Указание №27/ 07.10.2005г. за промяна в лихвени проценти по жилищни кредити и Указание №40/21.11.2005г. на ЦУ на “Банка Сити груп”.

1.2.         Цел на кредита- покупка на жилищен имот- апартамент №18, състоящ се от стая, дневна и кухня, с площ 59.76 кв. м., с прилежащо избено помещение №18, заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата- 1% и 1% идеална част от правото на строеж.

1.3.        Размер на кредита 41000лв

1.4.        Срок на кредита- 25 години; 300 месеца

1.5.        Плаващ лихвен процент за първите 5 години- 6,29% и за остатъчния срок до пълното му издължаване- 8,29%

1.6.        Обезпечение- законна ипотека на имота, обект на кредитната сделка.

2.  Анализ и оценка на платежоспособността и платежоготовността на КРЕДИТОИСКАТЕЛЯ:

Г-жа Иванова работи като инспектор във ВУ “Социално осигуряване” на безсрочен трудов договор от 1995 г. и получава чисто тримесечно възнаграждение в размер на 383.13лв. Семейството е едночленно. От предложената им възможност за избор на опции за фиксирано олихвяване, бе избран вариантът с плаваща лихва за първите 5 години от срока на кредита- 6.29%, предполагащ месечна вноска от 271.48лв. за тези първи 5 години. Кредитоискателката ползва две кредитни карти в други банки, едната кредитна карта е с неизползван лимит и месечна лихва при ползването му- 8.13лв., другата кредитна карта е с лимит 4000лв и минимална дължима сума 40лв. След присрадане на семейния социален минимум от 60 лв. и задълженията към други банки, остават свободни средства, които позволяват безпроблемно изплащане на месечната вноска по искания жилищен кредит. Клиентите нямат кредити към банка “Сити Груп”, не са декларирали публични задължения по реда на ДОПК. Г-жа Иванова е поръчител по два редовни кредита в банка “Сити груп”. Не е съдлъжник по кредити на трети лица.

Имуществената застраховка на закупувания имот, обезпечаващ кредита, ще бъде сключена към ЗК “ДЗИ”.

3.  Анализ на обезпечението по кредита:

Като обезпечение по кредита ще служи ЗАКОННА ИПОТЕКА на закупувания имот. Съгласно оценката на техническия инспектор Шопов:

3.1.        Пазарнта стойност на апартамента е 60300лв.

3.2.        Ликвидационна стойност – 59100лв.

3.3.        Историческа стойност – 59100лв.

Максимално допустимия размер на кредита ( 70% от историческата стойност на предлаганото обезпечение) по правилата на банката е 41370лв.

Сумата на дълга увеличен с лихвите, таксите и комисионните за една година е по малък от историческата стойност. {Кредит/главница (= 41000лв.) + годишна лихва з първата година (=2653,97лв) + такси и комисионни за една година (= 95000лв. – ежегодна такса за управление) → ОБЩО = 43653,97лв. < 59100лв. – историческата стойност.}

4.  Предложение:

На основание действащите ППЖК на граждани, Указание №20/....... г. за промоционална кампания на жилищни кредити, Указание№27/........г. за промяна в лихвени проценти по жилищни кредити и Указание№40/......г. на ЦУ на банка “Сити Груп”.

Предлагам:

Да се разреши кредит за покупка на описания имот при следните условия:

ü            Размер на кредита – 41000лв.

ü            Срок на кредита –300 месеца

ü            Плаващ лихвен процент за първите 5 години – 6,28% и за остатъчния срок до пълното му издължаване 8,29%

ü            Месечна равна вноска за първите 5 години – 271,48лв (главница + лихва)

ü            Обезпечение – законна ипотека на кредитирания имот

ü            Цена на сделката (по предварителен договор) – 61000лв.

ü            Пазарна стойност – 60300лв.

ü            Ликвидационна стойност – 59100лв.

ü            Историческа стойност – 59100лв.

ü            Начин на издължаване на кредита – разплащателна сметка

КРЕДИТЕН ИНСПЕКТОР....................

БАНКОВ АНГАЖИМЕНТ ЗА ЖИЛИЩЕН КРЕДИТ

До

Копие:

Банка Сити груп удостоверява, че на основание сключен договор от...............г. е поет банков ангажимент за жилищен кредит в размер на 41000лв, със срок на издължаване 300 месеца и първоначална плаваща лихва за първите 5 години от 6.29%. Изповядването на сделката за покупко-продажба следва да се извърши в срок от 3 месеца от датата на договора.

Настоящето удостоверение се издава с оглед изповядване на следка за покупка на недвижим имот- адрес град Варна, улица “Генерал Скобелев” №48, блок “Поп Харитон”, вход Г, етаж 7, апартамент 18 на основание на предварителен договорот дата 20.02.2006 г. между продавача Иван Петров като продавач и Гергана Иванова като купувач.

.............................г                                                Кредитен инспектор: ...............

(кредиторът трябва да запише върху този документ ръкописно, че го е получил лично)

Договор за кредит

за покупка на недвижим имот

Днес............... в град Варна между:.....................

Седалище град Варна улица “Александровска, булстат................ дан.№..............., представлявано от ..................- мениджър. Търговски пълномощтник по смисъса на чл.26 от  “Търговския закон”, съгласно пълномощно №02574 на нотариус............. вписано в регистъра на НК под №903785 с район на действие РС-София упълномощен от...................... и .......................- законни представители на ............. и ....................- мениджър ПБД- наричана за краткост “КРЕДИТОР”............. и Гергана Ивнанова живуща в град Варна улица ............. ЕГН........... наричана за краткост “КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛ”, се сключи следния договор:

I. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛ НА КРЕДИТА

1. КРЕДИТОРЪТ отпуска на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ кредит за покупка на жилищен имот- апартамент №18 от 59.76 кв.м., находящ се в град Варна, улица “Генерал Скобелев” №48, бл.”Поп Харитон”, етаж 7, в размер на 41000лв.

II. СРОК НА ДОГОВОРА

1. Срок на издължаване на кредита е 300 месеца, считано от датата на усвояването му и превръщането му в дълг.

III. УСЛОВИЯ ЗА ПОЛЗВАНЕ И ПОГАСЯВАНЕ

1. Кредитът се усвоява след датата на учредяване на обезпеченията по настоящия договор и сключване на договор за имуществена застраховка
2. Кредитът се отчита по индивидуална взаимна сметка №17/1155514
3. Кредитът се усвоява еднократно, като средствата се превеждат безкасово по сметка на името на продавача.
   1. Падежна дата за издължаване на месечните вноски е 23 число.

7.1.  За предоставения кредит КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ за период от 5 календарни години заплаща първоначална лихва в размер, равен на базисен лихвен процент, определян периодично от КРЕДИТОРА и надбавка 2.6% считано от датата на усвояване на кредита

Към датата на сключване на настоящия договор базисният лихвен процент е в размер на 3.69% или лихвения процент по кредита е 6.29%. При промяна от КРЕДИТОРА  на размера на базисния лихвен процент се променя първоначалната лихва.След изтичане на пет годишния срок КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ заплаща лихва в размер, равен на базисния лихвен процент и надбавка, съгласно “Условия за ползване на преференциален лихвен процент по жилищни кредити”- приложение №1 на договора. Промяната на лихвата от банката е задължитена за страните

7.2. При промяна на базисния лихвен процент и/или надбавката КРЕДИТОРЪТ определя нов размер на месечната погаситекна вноска, за което предоставя на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ актуализиран погасителен план.

7.3. При начисляване на лихвите месеца се брои за 30 дни, а годината за 360 дни

7.4. Ако КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ заплаща преференциална лихва по кредита, от датата на отпадане на някои от условията, при които е предоставена преференцията, кредитът се олихвява със стандартната лихва, приложима от КРЕДИТОРА към същата дата

8.1. Кредитът се издължава с равни месечни вноски, включващи дължимите месечни плащания за лихва и за главница, отразени в индивидуален погасителен план, който е част от договора за кредит

8.2. Дължимите месечни вноски се събират служебно на падежната дата от КРЕДОРА от авоара от расплащателната сметка №02/3885688 открита в........................(посочва се поделението)

8.3. Когато падежната дата по точка 6 е неприсъствен ден, дължимите месечни вниски се събират служебно от КРЕДИТОРА  на първия следващ работен ден

8.4. Погасяването на суми над дължимите месечни вноски се изваршва по писменно нареждане на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ

8.5. При еднократно погасяване извън месечната вноска на най-малко 10% от размера разрешения кредит, по писмено искане на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ се извършва преизчисляване дължимите месечни плащания по лихва и по главница по индивидуалния погасителен план.Преизчисляването се извършва на първата месечна дата, следваща писменото искане, а екземпляр от променения погасителен план се предоставя на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ

8.6. При погасяване на сума, надхвърляща размера на месечната вноска по погасителен план, КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ не се освобождава от плащане на всяка следваща вноска, в размерите и сроковете по погасителен план

IV. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

9. КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ се задължава:

а) да ползва разрешения кредит само за целта и при условията, предвидени в настоящия договор;

б) да осигурява по разплащателната сметка т. 8.2. преди всяка месечна падежна дата сума в размер на дължимата погасителна вноска;

в) да погасява кредита при условията на настоящия договор;

г) да погасява вземането на кредитора по този договор с предвидените в него обезпечения, да не ги отчуждава или ипотекира повторно;

д) да уведоми кредитора при промяна на местоработата или пенсиониране;

е) писмено да уведоми КРЕДИТОРА в 30 дневен срок преди пълно предсрочно погасяване на кредита.

10. КРЕДИТОРА се задължава :

а) да предостави разрешения кредит при договорените условия и срокове;

б) да предостави по искане на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ информация за състоянието на кредита и за движението по разплащателната сметка, обслужваща кредита.

11. КРЕДИТОРА поема ангажимент за срок от три месеца, считано от датата на настоящия договор да предостави сумата по т.1. за което се издава писмен документ.

V. ОБЕЗПЕЧЕНИЕ ПО КРЕДИТА

12. Кредита се обезпечава с:

а) ипотека върху недвижим имот, собственост на КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ или на трети лица, както следва: апартамент №18 от 59,76кв.м , находящ се в гр. Варна, ул. “Генерал Скобелев”№ 48 , бл. “Поп Харитон”, вх.г , ет.7;

б) допълнитерни обезпечения няма.

13. По оценка на КРЕДИТОРА се допуска освобождаване на обезпечение по искане КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯ, ако оценката на оставащото обезпечение е достатъчна по отношение на остатъка от кредита, съгласно вътрешните правила на КРЕДИТОРА.

VI. ОТГОВОРНОСТИ И САНКЦИИ

14.1. При неплащане до 7 дни след падежната дата по т.6 на главница и/или лихва, остатъка от кредита се олихвява с прилагания лихвен процент по т.7.1.

14.2 При допусната забава плащания на главнища и/или на лихва над 90дни целия остатък на кредита става предсрочно иззискуем и се отнася в просрочие.

15. В случай, че КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ ползва и други кредити, отпуснати от КРЕДИТОРА, прилагани на лихва за просрочие по настоящия договор, КРЕДИТОРЪТ има право да прилага такава лихва и по другите кредити, независимо от тяхната редовност.

16. Иззискуемият кредит се събира по съответния законов ред.

VII. ДРУГИ УГОВОРКИ

17.1. КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ дължи:

а) такса за управление на кредита, която всяка година на падежната дата по т.6 се събира от авоара по разплащатирната сметка по т.8.2. При недостатъчен авоар таксата се капитализира към дълга;

б) такса при предсрочно погасяване, когато при недостатъчен авоар по разплащателната сметка се капитализира към дълга;

в) такса за пълно погасяване на изискуем дълг по жилищния кредит чрез рефинансиране от друга банка

17.2. КРЕДИТОРЪТ прилага такси и комисионни, съгласно действащата към датата на събиране на съответното плащане тарифа на “Банка Сити груп” за таксите и комисионните

18. КРЕДИТОРЪТ има право да прехвърли на трето лице правата си по настоящия договор

19. КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛЯТ има право да подава жалби и да отправя предложения и/или запитвания до КРЕДИТОРА

20. Настощият договор се сключи в два еднообразни екземпляра- по един за всяка от страните

ДОГОВАРЯЩИ СЕ СТРАНИ:

КРЕДИТОПОЛУЧАТЕЛ:                                                КРЕДИТОР:

До СЛУЖБА ПО ВПИСВАНИЯТА

АГЕНИЦИЯ ПО ВПИСВАНИЯТА

при Варненски Районен съд

МОЛБА

От ‘Банка Сити груп-град София’ по Ф.Д. №............. г. по описа на СГС, парт. №875/Т.16, рег.II, стр.22-по пълномощие в гр. Варна, булстат......................, дан.№................., представлявано от ...................., ЕГН................ с пълномощнпо №3516 от ............ г. на нотариус СРС с рег. №...........

ОТНОСНО:Вписване на законна ипотека

Съгласно член 43 от Закона за банките и във връзка с праяилата за предоставяне на жилищни кредити на граждани и член 166 от ЗЗД, молим да се впише ЗАКОННА ИПОТЕКА в полза на ‘Банка Сити груп-град София’ за обезоечаванв изплащането на предоставен на Гергана Иванова кредит за жилищни нужди, ж размер на 41000лв., за срок от 300 месеца, като кредитът се олихвява при 6,29% първоначална лихва за първите 5 годинии променящата се лихва за следващите години до пълното му издължаване, съгласно тарифата на бакката, с равни месечни вноски, включващи дължимите месечни плащания за лихва и главница, отразени в индивидуален план, договорен с банката, като се прилагат и всички други условия по договора за кредит,сключен между Банка Сити груп и длъжниците на ..............г. и анексите към него, върху следния недвижим имот:

АПАРТАМЕНТ №18, находящ се във вход Г на седми етаж в жилищен блок “Поп Харитон”, построен върху държавна земя, квартал 223 по улица “Генерал Скобелев” №48 в град Варна, с площ 59,76 кв.м., състоящ се от стая, дневна и кухня, при граници: изток-терен на комплекса, апартамент №19 на седми етаж, запад-улица “Петър Берон”, север-булевард “Генерал Скобелев”, юг-апартамент №19 на седми етаж, стълбище, заедно с избедно помещение №18, при граници: изток-коридор, запад-улица “Петър Берон”, север-изба №20, юг-коридор, и заедно с приспадащите се 1% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж.

ПРИЛОЖЕНИЯ: Нот. Акт №..............,том 1, рег №……дело №121/.......г.

Договор за кредит за покупка на недвижим имот от дата..........г.

За “Банка Сити груп”

Инспектор:                                                         юрист консулт:

МП – Агенция по вписванията

Служба по вписванията – град Варна                         Събрана държавна

Такса: 5 лв.

Изх. № М022159

УДОСТОВЕРЕНИЕ

Настоящото се издава на основание чл.44 и чл.45 от правилника за вписванията, в уверение на това, че след извършена проверка в регистрите на Службата по вписванията, град Варна на името на Гергана Иванова.

Относно следния недвижим имот:

АПАРТАМЕНТ №18, находящ се във вход Г на 7ет. В жилищен блок “Поп Харитон”, в град Варна, община Варва, област Варна, който апартамент е с площ 59,76кв.м , заедно с избено помещение №18, и ведно с приспадащите се 1% идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж.

За периода от:.....................               до ..................... година включително

Има вписани:

Договорни ипотеки (след 01.01.1976г.): НЯМА

Законни ипотеки (след 09.08.1998г.): 41000лв.

Възбрани и общи възбрани (след 01.01.1976г.): НЯМА

Искови Молби (след 01.01.1998г.): НЯМА

Особен залог : НЯМА

Актове за разпореждания, придобивания и собственост (след 01.01.2002г.)

Купува с нормативен акт№..............

Извършил справката:............                           Главен Специалист:............

/Цветелин Коев/

СЪДИЯ ПО ВПИСВАНИЯ .........

VI. Приложение

Таблица на месечните вноски за целия период

VI.Заключение

За момента жилищният кредит привлича нарастващ дял от общото разпределение на капитал в икономиката – около 28,8% от общия дълг на домакинствата към януари 2006 г. срещу 27% през септември 2005 г. Този дял все още е значително под средната стойност за еврозоната, където около 69% от кредитите за домакинствата са за покупка на жилище.[16]

Ипотечното кредитиране през 2005 г. е едновременно причина и в резултат на развитието на пазара на недвижими имоти в страната. От една страна, рекордният за европейските стандарти процент на частна собственост, както и високият дял на имотите във богатството на домакинствата е причина имотите да се превръщат в основно средство за финансиране, т.е. имотът се използва като обезпечение за получаване на кредит за различни цели.

Начините на финансиране на ипотечните кредити от страна на банките ще оказва все по-голямо влияние при бъдещото им развитие. Досега банките използваха предимно собствен ресурс и депозити, но с нарастване на потребителското доверие в икономиката, водещо до намаляване на спестяванията и ръста на ипотечния кредит тези средства намаляват. Затова банките все по-често ще използват алтернативни начини за финансиране на ипотечните кредити.

През 2006г. в условията на постоянно намаляващи лихви, силна конкуренция и намаляване на печалбата на банките от лихвения спред (лихви по депозити и кредити) разходите за финансиране на ипотечните кредити ще оказват все по-голямо влияние при определяне на цената на кредитите.

Таблица: Лихвени проценти по жилищни кредити на домакинства (2000 – 2005)[17]

Очаквания за развитие на ипотечното кредитиране за 2006 г. са:

• Нарастване на делът на ипотечните кредити

• Нарастване на размера на отпускания ипотечен кредит спрямо оценката на

ипотекирания имот;

• Плавно нарастване на срока, за който се отпускат ипотечните кредити;

• Нарастване на делът на ипотечните кредити, отпускани в евро.