Най-четените учебни материали
Най-новите учебни материали
SMS Login
За да използвате ПЪЛНОТО съдържание на сайта изпратете SMS с текст STG на номер 1092 (обща стойност 2.40лв.)| Контент-анализ (анализ на съдържанието) на офертите за жилищни кредити на банките |
 |
 |
 |
|
Като се използват официални книжни и/или интернет документи да се извърши контент-анализ (анализ на съдържанието) на офертите за жилищни кредити на банките, което да постигне следните цели: 1. Да се определи какви елементи присъстват в офертите и по тези параметри да се сравнят отделните банки. Един от най-интересните, но и сред най-сложните методи за изследване на комуникацията е контент-анализа или анализ на съдържанието. Контент-анализът възниква някъде в началото на ХХв. С изследването на пропагандните текстове от времето на Първата световна война започва да работи Х. Ласуел. Основната му цел е била да се определи какво пропагандаторът поставя в центъра на вниманието за да се получи определен ефект над аудиторията. Неговият анализ засяга много от възможните канали за пропаганда в Америка, Англия, Франция и Германия. Обектите, които изследва са вестници, специализирани бюлетини, различни пропагандни материали от списания, дори текстове на проповеди. Контент-анализът е систематичен метод за изучаване на информацията. Той се прилага за изследване на характеристиките на самата информация и за изучаванена свързаните с тази информация социални обекти и явления. В основата на контент-анализа като метод стои понятието комуникация, тъй като чрез него се изследват самият комуникативен процес и продуктите му. Комуникацията се определя като връзка, съобщение, общуване между две и повече лица, социални групи и т.н. в процеса на дейносттаим, при което се предават и приемат определени сигнали; форма на дейност, коятоправи възможно общуването и разбирането между хората. Контент-анализът използва своя собствена методика за изследване на информацията, по която се правят изводи и заключения относно съдържанието на информацията. Чрез този анализ текста може да бъде разчленен така, че най-малката негова частица да носи в себе си свойствата нацялото, т.е. да бъде знак-стимул. В текстовете тези знаци-стимули могат да бъдат думи, отделни изречения, цели фрагменти от текстове. Именно тяхното преброяване и анализиране е в основата на контент-анализа. Контент-анализът е изследователски метод с много положителни страни: елиминирането на ефекта от присъствието на наблюдателя и оттам високата обективност, високата степен на надежност – документите са най-удобни за верификация, възможността за повторение на изследването, възможността за контрол от независим изследовател, възможността за изследване в исторически план. Покупката на жилище с банков кредит е сериозна стъпка в живота на всеки от нас и ни обвързва за доста дълъг период (до 35 години). През този период Вие плащате такси управление, лихви, застраховки, които към края на периода могат да бъдат доста голяма сума. Предлагат се всевъзможни кредити и варианти, които обикновеният човек не може да изчисли – лихвени проценти (фиксирани, плаващи, фиксирани само за определен период...), такса за обслужване (еднократна фиксирана, еднократна като процент от кредита, годишни, месечни...) Предварителният договор, капарото по него и срока за плащане също са пряко свързани с получаването на кредита. Предварителният договор е задължителната стъпка в преговорите за покупка на недвижим имот. Той е правно регламентиран и отразява спогодбата между продавач и купувач за периода от капарирането до изповядването на сделката пред нотариус. Сключването на такъв договор е доста обвързващо и за двете страни и поради тази причина, трябва да внимавате с клаузите в него. 10 неща които трябва да имате предвид? 1. Предложеният от продавача /негов адвокат или брокер/ предварителен договор защитава неговите интереси, които са противоположни на интересите на купувача. 2. Банката няма отношение към предварителния договор. Той трябва просто да бъде наличен и да потвърждава размера на кредита и начина на плащане. 3. Ако кредитът не бъде отпуснат в срока определен от договора и плащането не бъде осъществено, продавача има право да задържи капарото, или което е най-честата практика - да увеличи цената. 4. Когато купувате имот в строеж и предстоят довършителни работи, към предварителния договор трябва да има отделен договор за срока и вида на довършителните работи. 5. Когато кандидатствате за кредит – банката финансира сумата, която остава дължима според предварителния договор. Пример: Цена на имота 100 000 EUR 6. Начинът на плащане в предварителния договор трябва да съответства на начина на отпускане на кредита. Банката може да отпусне до 100% от сумата на кредита при достигане на АКТ 14. 7. Срокът на предварителния договор трябва да е достатъчен за отпускането на кредита. 8. Реквизитите на предварителния договор трябва да бъдат спазени. За да има предварителен договор трябва: Да бъде индивидуализиран имота с граници, Да бъде посочена сума, Да бъдат определени страните по договора, Да бъдат посочени най-малко законовия размер на неустойките. 9. Предварителният договор да бъде сключен с реалния собственик на имота. 10. Имотът да бъде чист от тежести. Ползвайте доверен адвокат при подписването на предварителни договори. Това ще ви спести пари и нерви и ще Ви предпази от измами. Необходимата документация за кредит/ изисквана от кредитоискателя и продавача на имота, също е често неразбираема за обикновения човек. 10 неща които трябва да имате предвид за покупката на жилище 1. При покупка на Ново строителство чрез агенция за недвижими имоти, кой защитава Вашите интереси при преговорите и договорите? Вие можете да бъдете клиент на агенцията за недвижими имоти веднъж на 20 години, докато продавачите редовно използват услугите на тези брокери. 2. Когато подписвате предварителния договор и плащате капаро предварително се уверете, че това е собственика или упълномощен от собственика представител? Tова е сериозна стъпка и Драфтис съветва – използвайте свой адвокат, защитаващ Вашите интереси. 3. Схема за измама – продавач и брокер работят заедно. Продавача продава имота за 100 000 лв., а брокера Ви е обявил цена 110 000 лв. След плащането на цената горницата от 10 000 лв. се разделя между двамата, а Вие плащате процент на брокера. Не забравяйте, че Вие не купувате всеки ден жилище и брокера има възможност да спечели от вас само този път. В тази връзка – преговаряйте лично с продавача без посредник. 4. Най-лесният начин за намиране на жилище – определете квартал в който искате да закупите жилище, вечер след работа направете обиколка и проверете за строящи се обекти. На всеки обект има табела с телефон за продажби, на който отговаря директно строителя или инвеститора. често можете да получите информация за свободните жилища от охраната на обекта. Така пестите време и пари за процента на брокера. 5. Покупката на имот в строеж е често срещана практика. В този случай, собственик на имота е строителна компания и финансиране чрез кредит може да бъде осъществено веднага след придобиване на Удостоверение по чл. 181 от ЗУТ за достигната кота било и завършен груб строеж. 6. Етапи на новото строителство свързани с кредитирането АКТ 14 /достигната Кота Било/ Удостоверение по чл. 181 от ЗУТ /10 дни след АКТ 14, издава се от общината/ Удостоверение за Ползване /Старият АКТ 16/ 7. Удостоверението за тежести е винаги за 10 години. Ако имота е ново строителство се гледат и тежестите за 10 години назад на парцела. 8. Прехвърлянето на имота на данъчна оценка спестява държавни и нотариални такси и на двете страни и крие рискове предимно за продавача. 9. При покупка на имот от наследници, сред които има и непълнолетни, се изисква решение на съда. 10. Покупката на офис, а не на жилище може да спести 20% ДДС, 10% Корпоративен данък и до 5% Амортизация годишно, когато купувача е собственик на фирма регистрирана по ДДС. Осигурете си финансирането преди да платите капаро Кредит за покупка на недвижим имот Кредит за покупка на жилище в строеж Кредит за българи в чужбина Кредит за чужденци Кредит за рефинансиране Кредит за строителство и довършителни работи Потребителски ипотечен кредит Закупуването на жилище с кредит е свързано и със съпътстващи разходи, които Вие ще трябва допълнително да заплатите. Ето какви са те: Съпътстващи разходи при покупка на жилище Начални банкови такси
Нотариални и държавни такси 1.Нотариална такса за прехвърляне на собствеността - плаща се при нотариуса и минималната и сума е регламентирана от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Размерът и е различен за всяка сделка и зависи от стойността на имота / стойността на която се изповядва сделката/. 2.Такса вписване - това е държавна такса която за удобство, можете да заплатите при нотариуса. Размерът и зависи също от стойността на имота / стойността на която се изповядва сделката/. 3. Местен данък от 2% върху стойността на имота / стойността на която се изповядва сделката/. Банкови такси след изповядване на сделката
- еднократна в началото, дължи се преди усвояването на кредита. Размера и варира от 85 лева до 2% от стойността на кредита. С тези пари трябва да разполагате още преди да сте получили кредита - годишна, дължима в началото на всяка календарна година. размера и варира от 85 лв. на година до 0.5% от остатъка по главницата за съответния период. - месечна, върху остатъка от главницата. Такава такса прилага единствено банка Пиреос и размерът и е 0.095% месечно 2.Застраховки - на имота - дължи се преди получаването на сумата. Размера им е около 0,15% от стойността на имота. - на кредитоискателя - не е задължителна в повечето банки. 3. Такса предсрочно погасяване на кредита - начислява се в случай, че погасявате кредита си по-бързо от предвиденото в погасителния план, към договора за кредит. Тези такси варират между 3% и 5%, като тенденцията е те да бъдат 0% при предсрочно погасяване със собствени средства 4. Такса за предоговаряне на условия по кредита - начислява се в случай, че искате да предоговорите някой от параметрите по кредита. Размерът им варира от 150 лв еднократно, до 1,5% върху остатъка от главницата. Преди да кандидатствате за кредит се информирайте за съпътстващите разходи и размера на средствата, които ще трябва да имате налични преди отпускането на кредита. Лихвите по кредитите в различните банки са сходни, но размера на таксите е строго индивидуален.
Кандидатурата и консултацията по кандидатстване за жилищен кредит и ипотечен кредит е БЕЗПЛАТНА
Цел на кредита - Използва се за покупка на апартаменти, къщи, ателиета, гаражи, Урегулирани поземлени имоти /УПИ/. Финансира се покупката на завършени имоти с Акт 16 в размер на 70% до 100% в зависимост от банката и доказването на доходите. На практика много рядко се стига до 100% финансиране на покупка. Най-сигурният вариант за 100%-но финансиране е наличието на допълнително обезпечение – ипотека на допълнителен недвижим имот, различен от обекта на сделката. Размер - В някои банки няма предварително установен максимален размер на кредита, а за останалите е до 250 000 EUR. Срок - Максималният срок на кредита е 35 години а гратисния период до 12 месеца. При повечето банки срока на кредита е зависим от възрастта на кредитоискателя. В най-общия случай възрастта на кредитоискателя + срока на кредита не трябва да надвишават 63г. за жените и 68г. за мъжете. Въпреки това съществуват възможности за изключения от тези общоприети правила. Лихвен процент - Лихвеният процент е най-условната величина при жилищното кредитиране и зависи от избрания погасителен план, както и от допълнителните такси, които събират банките за Обслужване на кредита. Колкото е по-нисък лихвения процент по кредита, толкова е по-висока таксата за обслужване и обратно. Най-общо казано 1% такса е равна на 2% лихва, тъй като се събира в началото на кредита. Цел на кредита - Това е комбинация от два кредита - жилищен кредит и кредит за довършителни работи. Доста популярен кредит, както сред клиентите, така и сред банките и строителните компании. Етапа, на който можете да получите финансиране е след удостоверение по член 181 от ЗУТ за достигната кота било и завършен груб строеж. /Възможни са някои изключения при определени условия./ Основният проблем е пазарната оценка правена от оценителите на банката, тъй като сградата все още не е завършена.Документацията по кредита също е специфична. Използва се за покупка на апартаменти, къщи, ателиета, гаражи. Финансира се покупката в размер на 70% до 100% в зависимост от банката и доказването на доходите. На практика много рядко се стига до 100% финансиране на покупка. Най-сигурният вариант за 100% финансиране е наличието на допълнително обезпечение – ипотека на допълнителен недвижим имот, различен от обекта на сделката или консултация с кредитните консултанти. Размер - В някои банки няма предварително установен максимален размер на кредита, а за останалите е до 250 000 EUR. Срок - Максималният размер на кредита е 35 години, а гратисния период до 12 месеца. При повечето банки срока на кредита е зависим от възрастта на кредитоискателя. В най-общият случай възрастта на кредитоискателя + срока на кредита не трябва да надвишават 60г. за жените и 65г. за мъжете. Въпреки това съществуват възможности за изключения от тези общоприети правила. Лихвен процент - Лихвеният процент е най-условната величина при жилищното кредитиране и зависи от избрания погасителен план, както и от допълнителните такси, които събират банките за Обслужване на кредита. Колкото е по-нисък лихвения процент по кредита, толкова е по-висока таксата за обслужване и обратно. Най-общо казано 1% такса е равна на 2% лихва, тъй като се събира в началото на кредита. В зависимост от погасителния план лихвените проценти варират от 0% до 1.5% за първата година на промоционалния период и от 6.40% до 8,91% за остатъчния период в зависимост от валутата на кредита. Такси 1. Такса за разглеждне на документи - от 0 лева при промоция, до 80лв, най- често около 20 лева 2. Такса управление – от 95лв на година до 1.5% еднократно плюс 0.5% годишно върху остатъка Доход – Изискванията за доход на кредитоискателя са различни в различните банки. Винаги има възможности и за кредит без обследване на дохода, но при този вид кредит лихвните нива са доста по-високи. Кредитните консултанти познават много добре скоринг системата на банките и тяхната задача е да Ви ориентират в начините за признаване на доход и да Ви осигурят кредит при по-ниски лихвени нива. Застраховка – В зависимост от банката е за сметка на клиента или включена в цената на кредита. Тенденцията е застраховките по кредитите да се поемат от кредитоискателя. Вашите кредитни консултанти ще Ви предложат сключване на задължителни застраховки на имуществото и животозастраховки за кредитоискатели на преференциални цени, които да защитават не само банковия кредит, но и Вас и цялото Ви семейство. В зависимост от погасителния план лихвените проценти варират от 0% до 1.5% за първата година на промоционалния период и от 6.40% до 8,91% за остатъчния период в зависимост от валутата на кредита. Такси 1. Такса за разглеждне на документи - от 0лв при промоция, до 80лв, най- често около 20 лева 2. Такса управление – от 95лв на година до 1.5% еднократно плюс 0.5% годишно върху остатъка Доход – Изискванията за доход на кредитоискателя са различни в различните банки. Винаги има възможности и за кредит без обследване на дохода, но при този вид кредит лихвените нива са доста по-високи. Кредитните консултанти на банкитепознават много добре скоринг системата на банките и тяхната задача е да Ви ориентират в начините за признаване на доход и да Ви осигурят кредит при по-ниски лихвени нива. Застраховка – В зависимост от банката е за сметка на клиента или включена в цената на кредита. Тенденцията е застраховките по кредитите да се поемат от кредитоискателя. Вашите кредитни консултанти на банкитеще Ви предложат сключване на задължителни застраховки на имуществото и животозастраховки за кредитоискатели на преференциални цени, които да защитават не само банковия кредит, но и Вас и цялото Ви семейство. Пълен набор от документи за жилищен кредит Ремонт на недвижим имот - КСС /количествено-стойностна сметка/ за видовете ремонтни работи - обект на кредитиране; Строителство и довършителни работи Документи, удостоверяващи самоличността и доходите на кредитоискателите Рефинансиране от друга банка Документи, удостоверяващи самоличността и доходите на кредитоискателите Българи работещи в чужбина Документи, удостоверяващи самоличността, гражданското състояние и наличието/липсата на публични задължения на кредитоискателите и собствениците на имота, който ще се купува/ипотекира !!! Според вида на кредита !!! Документи, удостоверяващи целта на кредита и собствеността върху имота/имотите/ - предложени за обезпечение !!! Според вида на кредита !!! Пресмятанията са безполезни, ако човек не е наясно поне с някои основни подводни камъни Кредит или лизинг за новия апартамент, офис, производствено хале? Изправен пред подобна дилема, човек обикновено хваща калкулатора или молива и започва да прави нескончаеми сметки по лихвени нива, такси за обслужване на заема, срокове за откупуване на съответната собственост, да претегля условията "за" и "против". До момента, в който тотално не пощурее от математически еквилибристики. Идеалната схема естествено е една - съответната сума да е налична и да не е необходима за нещо друго. Със сигурност това е най-рентабилно. Когато обаче подобна мисия е невъзможна, остават няколко други алтернативи: оптимистичният сценарий е заем от богати братовчеди, а по-реалистичните - ипотечен банков кредит, договорка за откупуване на разсрочено плащане със съответния строителен предприемач или чрез лизинг през специализирана за целта къща. Но тъй като идеални сделки дори в холивудските продукции вече трудно се сключват, схемите за финансиране на покупката на недвижима собственост не правят изключение. Хубаво е обаче потенциалният кандидат за заем поне да е наясно с някои от подводните камъни на подобно кредитиране, тъй като тънкостите често убягват дори на брокерите на недвижими имоти или строителните предприемачи. Към днешна дата и едните, и другите казват, че покупката на разсрочено плащане от съответния възложител на обекта е най-приемливият откъм финансова гледна точка вариант. Причините за това са няколко - като се започне от бурното строителство, което рязко увеличи предлагането и съответно конкуренцията между предприемачите, и се стигне до натрупването на пазара, което принуди инвеститорите да бъдат по-гъвкави По-големите компании вече имат достатъчно натрупан капитал и могат да си позволят лукса да забавят възстановяването на плащането. При тази финансова схема кредитор се явява самият строителен предприемач. Този вариант за покупка естествено е по-скъп. Най-често лихвените нива варират средно около 7-8.3 на сто в зависимост от строителния предприемач, типа на жилището или ваканционния апартамент, който се купува, казват търговци на имоти. По принцип таваните са близки или дори изравнени с тези, които предлагат търговските банки. Освен това през последната година конкуренцията помежду им силно нарасна, което доведе до известно понижение на лихвите. Затова на пръв прочит офертите на банките може да се окажат по-примамливи и изгодни дори от тези на строителните предприемачи. Още повече че далеч по-сигурно е човек да се договаря с банка вместо със строителен предприемач, особено ако той не е проверен. В рекламните си кампании част от банките дори обещават лихви от около 6.5% при отпускането на ипотечни заеми. Впоследствие се оказва, че има немалко подводни камъни като допълнителните такси по обслужването на кредита, задължителната застраховка на имота, която понякога трябва да се сключи с посочено от банката дружество, дори това да е неизгодно за клиента. Сега банките предлагат лихви от около 7-8 на сто на годишна база, но без да се смятат допълнителните финансови утежнения, заложени във всеки договор за покупко-продажба на жилищен имот. Освен това, когато става въпрос за физически лица, лихвата може да прехвърли и 10%, ако доходите на кредитоискателя не могат да бъдат официално доказани. Условията, които предлагат българските търговски банки, все още не са съпоставими с лихвените нива и офертите на финансовите институции в Западна Европа. Според част от разчетите на строителните предприемачи и на търговците на имоти, ипотечните кредити у нас би следвало да се понижат средно с около 1.5%. В момента ЛИБОР варира около 4.1%, а ипотечните заеми, които се предлагат в Стара Европа, се движат около 5.6-6 на сто като лихвени нива. Освен това би следвало банките да започнат да предлагат още по-гъвкави схеми за финансиране, особено за бизнес-инициативи. Повечето от дружествата осигуряват финансиране за различни видове собственост - от жилища през офиси, търговски или производствени помещения до складови бази и др. От самите компании твърдят, че лизингът на недвижими имоти е доста популярен по света. В международен мащаб делът на лизинговите инвестиции е между 20 и 30% от общия обем вложени капитали. При част от лизинговите дружества, работещи на родния пазар, базовите параметри на стандартна сделка за финансов лизинг на недвижим имоти варира от 50 000 до 2 млн. евро. Когато клиентът е юридическо лице, обикновено от него се иска минимална първоначална вноска, по аналогия на тези, които изискват и търговските банки. За покупката на офиси, търговски помещения и складови бази минималната миза, която трябва да притежава бъдещият купувач, е 10% от оценката на лицензирания оценител. 20 на сто от евентуалната сума по сделката се изисква, когато сделката е за производствено помещение. Има обаче компании, които са склонни да финансират сделката при предоставяне на авансова вноска от 30% от стойността на закупувания имот. Сумите се плащат още при подписването на договора с лизинговата къща. Те, по подобие на повечето търговски банки, работят с подбрани и одобрени от тях лицензирани оценители. Първоначалната вноска се определя именно на база на остойностяването на имота, направено от съответния оценител. На места стандартният срок за отговор е 10 дни от предоставянето на всички изискани книжа и справки от бъдещия купувач. Сериозната конкуренция принуди банките също да станат по-мобилни и бързи. Все още обаче има и такива, на които "пресяването" на книжата им отнема немалко време и проверки. Финансовият лизинг на недвижими имоти дава възможност да се придобие избран имот, като се плащат равномерни месечни вноски за договорен период от време. Един вид наподобява на покупката на потребителски стоки с разсрочено плащане. Сред преимуществата, които се сочат, са, че част от лизинговите компании са склонни да се съобразят с желанията на клиента при избора на самия имот. Обещават също по-бързо одобрение за финансиране, не особено голяма първоначална вноска, както и опции за договаряне на по-дълъг срок за откупуване на собствеността при малки вноски. Като плюс сочат още липсата на променлива лихва, непредвидени разходи и изненадващи курсови разлики. Непроменливата лихва обаче често може да бъде нож с две остриета, защото при т.нар. плаващи лихвени нива и при промяна по други от условията кредитополучателят може да предоговори клаузите по заемния договор, сключен с банката. Общото между строителите и лизинговите къщи е, че мнозинството от тях съвсем логично предпочита да работи със сгради, намиращи се в по-големите и икономически перспективни зони. Причината е, че там имотите са по-ликвидни. Какъв наръч книжа да подготвите? Едни от най-често изискваните документи за финансиране на сделка за недвижим имот, без значение дали това ще стане по схемата заем от банка или чрез лизингова къща, са следните: А) Книжа от фирми: Размерът на кредита, който е склонна да отпусне банката, зависи преди всичко от вида на строителството и от престижността на района. Домакинствата, изтеглили дългосрочни жилищни кредити преди 2004 г., е изгодно да предоговорят ипотечния си заем сега, защото разликата в нивата на лихвите преди 3-6 г. и сегашните е много по-ниска, за някои почти двойна. Това сочи статистиката на Българска народна банка (БНБ) за средните нива на лихвите по жилищните заеми по месеци отпуснати у нас за последните няколко години. Ако едно семейство е теглило заем за жилище в лева в началото на май 2000 г. при лихва от 17.75%, то сега - година по-късно кредитът може да се предоговори на ниво от 7.38 на сто годишно оскъпяване. А ако посоченият заем е със срок на изплащане 15 г., това означава, че за оставащите 9 г. от него домакинството ще плаща двойно по-ниска лихва. Разликата между средните лихви в началото на май 2000 г. и май 2006 г. по жилищните заеми в лева е 10.37%, сочат данните на БНБ. За да се рефинансира такъв кредит означава, че друга банка или същата от която е взет заемът ще отпуснат втори кредит, който да покрие оставащата стойност от първия. Новият заем обаче, ще е с двойно по-ниска лихва. От тези 10.37% разлика в нивата на лихвите от май 2005 и май 2006 г. се приспадат 2.5 - 3% наказателна лихва за предсрочното погасяване и някои разходи за такси и комисионни. Така с груби изчисления излиза, че рефинансирането на стария дълг от 2000 г. с нов кредит в лева носи печалба от 7-7.5% по-ниска лихва. Май 2006 г. средното годишно оскъпяване на жилищните кредити е 7.38%, сочат данните на БНБ. Преди 5-6 г. лихвите по тези заеми в лева са се движили средно около 16-17 на сто. При сегашните нива на оскъпяване и като се добавят 3% наказателна лихва за предсрочно погасяване излиза, че всички кредити с над 12% е изгодно да се рефинансират. Не е рентабилно обаче, заем от септември 2005 г. с лихва от 9.90% да се предоговори на сегашното ниво от 7.38 на сто. Освен, че няма икономическа полза, дори клиентът ще е на загуба. Разликата от 2.52% ще се погълне от наказателната лихва за предсрочно погасяване и други разходи. Годишното оскъпяване от 7.38% по жилищните кредити в лева не е най-ниското, тъй като последната седмица на януари 2006 г. лихвата е била 6.25 на сто и се е движила в рамките между 6.55 - 6.94% до началото на този месец. Лекото процентно покачване по този показател, се дължи на последните мерки за затягане на кредитирането, които наложи БНБ в началото на годината. Лихвите по дългосрочните жилищни заеми у нас се очаква да спаднат максимум с още един пункт и да се задържат на нива от 6.5 - 6.8 на сто до края на годината, защото се очаква да паднат всички административни мерки за кредитирането, които иска от нас Международния валутен фонд. Все още е много рано, лихвите в България да стигнат нивата на европейските, защото степента на риск у нас все още е сравнително висока. Въпреки, всички действия, които предприе централната ни банка през последната година за "охлаждане" на кредитирането при отпуснати жилищни заеми на стойност 10.07 млн. лв през първата седмица на май 2005 г., то сега година по-късно техният обем е двойно по-голям - 21.98 млн. лв. Ръстът по този показател е 100%. За разглеждания период май 2005 - май 2006 г. най-много новоотпуснати жилищни заеми е имало през последната седмица на април тази година - 26.56 млн. лв, а най-слабо е било кредитирането през първата седмица на януари - 6.80 млн. лв., сочат данните на БНБ. Обикновеният потребител на банкови продукти и услуги в последните година-две не би могъл да се оплаче от липса на избор, в случай че реши да стане длъжник на някоя банка. Банковите кредити - особено потребителски и ипотечни, се едни от най-рекламираните продукти. Посланията са многообещаващи, офертите привлекателни. В изобилието от предложения обаче никак не е трудно потенциалният кредитоискател да загуби ориентация и да установи, че всъщност този кредит не е точно онзи, едва когато започне да плаща. В острата борба за клиенти между банките в крайна сметка те самите достигнаха до идеята за саморегулиране на „техниките” за конкуренция и особено в областта на рекламата. Така в края на миналата година се стигна до подписването на междубанково споразумение за обявяване на годишния процент на разходите по потребителски кредити. Целта е клиентът да получава ясна и точна информация колко му струва заема и да има възможност за сравнимост между предложенията на отделните банки. ГПР включва не само лихвата, но и такси, комисиони и други съпътстващи разходи. Откъде да започнем Решението за ползване на кредит е първата стъпка, след която обаче идва съществената част от заниманието, което изисква немалко време и внимание от страна на клиента. За да не пазарува просто кредити, а наистина да намери подходящото решение за конкретните си нужди, е важно клиентът да определи какви са именно потребностите му и за какво са му необходими средствата. Така ще определи и какъв тип заем да ползва, съветват банкови експерти. Ако му е необходим кредит за покриване на еднократни нужди, като инвестиции за ремонт на дома или покупки, е подходящо ползването на стандартен потребителски заем. Ако средствата са му необходими текущо за други нужди, би могъл да се възползва от някои по-гъвкави форми на потребителски заем, които се предлагат от банките. Основните фактори, влияещи върху клиентите при избор на кредит, са общата му цена - лихви, такси и комисиони, размерът на кредита спрямо пазарната цена на имота при ипотечен заем, срокът за отпускане, качеството на обслужване и компетентността на служителите на съответната банка, коментира Илиян Райчев, директор управление Жилищно кредитиране в Пощенска банка. Важно е клиентът да проучи поне няколко оферти от различни кредитни институции, съветват и от Първа инвестиционна банка. Трябва да се има предвид, че лихвеният процент не е единственият критерий за теглене на заем, важни са таксите и комисионите, които ще бъдат заплатени за получаването и обслужването на кредита. За потребителски кредити до 40 000 лв. водещите банки на българския пазар, сред които и ПИБ, са задължени на база сключено споразумение да предоставят на клиентите си годишния процент на разходите, който дава най-добра база за сравнение на оферти от конкурентни банки. Важни са и други фактори, като количеството на изискваните документи и обезпечения и качеството на обслужването, коментират още от ПИБ. Всеки от основните фактори при избора на кредит има различна тежест според конкретния случай и по-високата чувствителност на кредитоискателя към някой от тях до голяма степен предопределя избора на банка, допълва Илиян Райчев. Именно изборът на банка, от която да се вземе кредит, е следващата стъпка. Това е въпрос на критерии - клиентът може да избере една банка, защото му е препоръчана, защото го привлича продуктът, за който е видял реклама. Като цяло изборът на обслужваща банка е въпрос на познаваемост на кредитната институция, коментират от сектора. Когато вече и този избор е факт, се преминава към същинската част от работата. Започва се със събирането на документи – кандидатствайки за кредит, клиентът трябва да бъде готов да доказва доход, въз основа на който да му бъде разрешен заемът, ако е без поръчител. Това става с данъчна декларация или трудов договор. Отпускат се заеми и без обследване на дохода, но те са при по-високи лихви. Документите обикновено касаят доходите на клиента и евентуално поръчителя или поръчителите, а при ипотечните кредити - и имота, предлаган за обезпечение, разясняват от ПИБ. Тъй като тези документи се различават в различните банки, е нужно клиентът да спази изискванията на банката, с която би желал да работи, съветват от кредитната институция. След като е одобрен за кредит, трябва да подпише договора за заем и да осигури изискваните от банката обезпечения. Ако банката има други изисквания - погасяване на стар кредит или кредитна карта, е нужно да ги изпълни, за да усвои средствата, допълват от ПИБ. Още при кандидатстването за кредит клиентът обикновено получава и предварително одобрение на база финансовите си възможности за обслужване на заема. В рамките на около 3 дни средно клиентът получава отговор. Обикновено когато оценяват клиентите си, банките използват скоринг системи, което им дава възможност за по-бърза и точна оценка. Следва подписването на договора, в рамките на няколко дни започва усвояването на сумата. При ипотечен кредит, ако имотът - предмет на сделка, вече е бил избран от клиента, то след представянето на документите за имота се извършва правната му проверка и се насрочва и извършва неговата оценка, обяснява Илиян Райчев от Пощенска банка. Оценката е необходима за окончателното одобрение на параметрите на кредита. Следва подписване на договора за кредит от клиента и учредяване на ипотека при нотариус. След представяне в банката на необходимите документи за ипотеката банката превежда средствата по кредита на продавача или в съответствие с целта на жилищния кредит. Така описано, изглежда не толкова трудно. Но има много подробности, които са важни и които клиентът не трябва да пропуска. Банкери съветват клиентите да внимава особено по отношение на финансовите условия в сделката. Задължително да питат какви допълнителни разходи ще направят по кредита и за какво точно - такси и комисиони. Обикновено се плаща - такса за кандидатстване – между 10 и 20 лв., и се плаща с подаването на молба за кредит. Тя е еднократна - такса за управление на кредита – размерът й варира при различите банки между 1 и 3% от размера на заема. Тя може да бъде еднократно платима или периодична. Плаща се след одобрението за кредит и преди отпускането на заема - такса за откриване на сметката за ползване на кредита - месечна такса за поддържане на сметката - размерът й е около 2-3 лв. - такса за погасителни вноски – клиентът задължително да се информира дали банката събира такса за внасяне на погасителните вноски на каса, ако заплатата му не се превежда по сметка в съответната банка - комисиона за предварително погасяване – между 4 и 5% от размера на предвеарително погасяваната сума. Според банкери наличието й е напълно нормално, като целта е да бъде спряно изтичането на клиенти от една банка в друга. Много важен момент е последващият достъп до информация при погасяване на кредита, коментират банкови експерти. Това означава клиентът да има информация как протича погасяването на кредита.Някои банки предлагат и пакетни услуги при ползване на кредит. Добре е, преди да реши дали да ползва такъв продукт, клиентът внимателно да прецени какво му струва това, какво предлага този пакет, какво и дали изобщо ще ползва нещо от услугите в пакета, съветват експертите. Някои важни условия по кредита: - Общата цена на кредита - не само лихви, но останалите разходи, като такси и комисиони, за застраховки на имота, разходи например по прехвърляне и/или ипотекиране и др. - Схемата за плащане – с равни месечни, намаляващи или друг вид вноски, също е от значение, тъй като директно влияе върху общия обем на платените лихви към клиента, посочва Илиян Райчев. - Клиентите трябва се информират и дали банката позволява предсрочно погасяване по кредитите, до каква стойност и какъв е размерът на удържаните такси. - Видът на лихвата - дали тя е фиксирана или плаваща и при какви условия се променя, е също от съществено значение, тъй като клиентът следва да планира бъдещото обслужване на кредита. - Изисквани обезпечения. - Специфични изисквания на банката - дали се изисква получаване на заплата по сметка в банката или превеждане на вноската от работодателя и т. н. - Не трябва да се забравя, че при покупка на жилище с ипотека от банка клиентът получава допълнителна сигурност срещу документни измами, напомнят от ПИБ. Стремейки се да достигнат по-близо до клиентите, банките използват различни канали за дистрибуция. Една от новостите на пазара в това отношение са т. нар. мобилни банкери и външни кредитни посредници. Използването им е въпрос на преценка на самата банка доколко по този начин би могла да привлече клиенти. Наблюденията на банкови експерти показват обаче, че българинът все още предпочита и харесва да бъде обслужван и да банкира на място - в банковите клонове и офиси. Този канал за дистрибуция за потребителските заеми все още е несъществен, не така стоят нещата обаче при жилищните кредити, коментират банкери. На банковия пазар има голямо разнообразие на оферти за жилищни кредити и клиентите често не разполагат с необходимото време или пък трудно се ориентират кой от предлаганите кредитни продукти е най-подходящ за тях. Ползването на кредитни посредници покрива тези нужди на клиентите, като им помага да намерят бързо точния продукт на пазара, който отговаря на конкретните им средства. Посредниците се грижат не само за насочването на клиентите към съответната банка, но и за по-нататъшното придвижване на кредитите. Потенциал за развитие има в качеството на предлаганата услуга. Следва да се има предвид, че някои кредитни посредници изискват заплащане на услугите си, което оскъпява крайната цена на кредита, коментира Илиян Райчев. Посредниците обикновено разполагат с информация за предложенията на много кредитни институции и могат да насочат клиента към банката, където условията за теглене на кредит са най-удачни за него. За съжаление е възможно посредникът да не е добросъвестен и изборът на банка да стане не на база най-добро предложение, а най-висока комисиона за посредника, е мнението на ПИБ. След избора на кредитна институция съветникът вече не е нужен, тъй като кредитните инспектори са подготвени да обслужат клиента качествено и компетентно, консултирането с кредитен специалист в офисите на банката дава цялата необходима за клиента информация и е абсолютно безплатно, допълват от ПИБ. Маржът между лихвите по депозитите и кредитите непрекъснато се свива и вече има банки, които предлагат лихви по депозити пи-високи от лихвите по кредитите на други банки. Този своеобразен феномен откри "Монитор" при внимателния прочит на офертите на банките към 4 декември т.г., събрани надлежно от финансовия сайт www.moitepari.bg. Например Токуда банк предлага едногодишен депозит "Токуда Аванс+" в лева с авансово начисляване на лихвата при лихва 6.75%, което е най-високата лихва на пазара. Докато при жилищните кредити, които по принцип са най-евтините кредити на пазара, най-ниската цена за жилищен кредит в лева е на Sosiete General Експресбанк за 15-годишен кредит с обезпечение ипотека и застраховка на имота 6.4%. Подобен е случаят при банковите продукти в евро. Най-високата лихва при евровите депозити за 1 година е отново на Токуда банк 6.00%, докато най-ниските лихва по жилищни ипотечни кредити на пазара /6.48%/, държат HVB Биохим и Хебросбанк. Твърде голяма е дисперсията при лихвите по депозитите на банките, което при добра информираност облекчава максимално избора на трезор от страна на вложителя. Когато става дума за срочни едногодишни депозити изборът е наистина голям между скромните 3.60% /Емпорики банк/ до офертата на Токуда, за която споменахме по-горе и която предлага почти двойно повече. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||